Квартира по расчету

Как отмечают риелторы, в последние месяцы желающих купить жилье с помощью ипотеки стало в разы больше. Снижение ставок, уменьшение размера первого взноса, отмена некоторых комиссий — все это положительным образом повлияло на спрос. Сегодня кредит под залог приобретаемого объекта предоставляют несколько банков.

На трех китах
Ипотечных программ по вторичной недвижимости банки предлагают гораздо больше, чем по новостройкам, поскольку это гораздо выгоднее. Практически все программы по вторичке более привлекательны для заемщиков. «Однако покупатели, наоборот, стремятся приобрести первичку, поскольку современные стандарты качества значительно выше», — отмечает Алексей Новиков, ипотечный брокер компании Est-a-Tet. На рынке новостроек работают такие крупные организации, как Газпромбанк, «Возрождение», Сбербанк, ВТБ24, Московский кредитный банк. Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», рекомендует обратить внимание на специальные программы BSGV и ЮниКредитБанка. «Стандартные кредиты выдаются на 25-30 лет. Пожалуй, исключением является ВТБ24, предоставляющий ипотеку до 50 лет, — говорит А. Новиков. — Сумма первого взноса — 10% на регулярном рынке и 20% на первичном. Ставки — 13-15% годовых».

Одни из самых привлекательных условий предлагает банк «Возрождение». Размер ставки до регистрации прав на квартиру в рублях составляет 15-15,5%, в долларах — 13,5-14%, в евро — 12,5-13%. После регистрации ставка снижается до уровня вторичного рынка. Первоначальный взнос – 20-70% (сумма кредита до 4 млн руб.) и 30-70% (если сумма больше). Срок — до 30 лет. Чрезвычайно интересна программа Сбербанка «Ипотечный +». Ее специальные условия — 10% первоначального взноса и ставка 10% на 10 лет — являются прорывом на послекризисном рынке. Однако она распространяется на ограниченное число проектов и предусматривает довольно жесткие требования. Программы Газпромбанка также отличаются суровостью: необходимо либо наличие двух поручителей, либо страхование заемщиком финансовых рисков в страховой компании «СОГАЗ», сотрудничающей с банком. Степень готовности дома должна быть не менее 80%, ставка составляет 13%, срок — 25 лет.

Калькулируем ипотеку
Пока лишь трети заявителей удается убедить банк в своей платежеспособности и получить кредит, отмечает А. Новиков. Доход должен в среднем превышать сумму ежемесячного платежа в два раза. Более точно банки решают индивидуально, учитывая прочие расходы семьи, ее состав, иждивенцев, другие кредиты и т.д. Если требуются поручители, они тоже должны показать хороший доход и не быть обременены кредитами. Если поручители не нужны, банк настаивает на заключении договора страхования, по которому заемщику придется платить еще какие-то деньги (около 1% от суммы кредита).

Давайте посмотрим, как выглядит ипотека в действии. Например, супруги, чей совместный доход составляет 70 тыс. руб., решили купить однокомнатную квартиру в Москве за 4,97 млн руб. Если они заплатят чуть более 50% стоимости – 2,5 млн, занять останется 2,47 млн руб. В Газпромбанке можно получить кредит под 13% на 15 лет, ежемесячный платеж составит 31,2 тыс. руб. В Сбербанке на тот же проект можно взять ипотеку со взносом от 20%. Если он равен 1 млн руб., то на остаток в 3,97 млн дадут кредит на 15 лет. Ставка будет переменная – до регистрации залога 16%, после регистрации 14,5%. Ежемесячные взносы до регистрации залога составят порядка 58 тыс. руб., после – 54 тыс., но платежи здесь будут аннуитетные (в этом случае процент начисляется не на остаток кредита, а на всю сумму). Держателям зарплатных карточек Сбербанка предоставляют льготные, чуть более выгодные условия.

Найти вариант – не проблема
«В Подмосковье самая недорогая однокомнатная квартира в Балашихе стоит 2,6 млн руб. При оплате 20% первоначального взноса потребность в заемных средствах составит 2 млн. Взяв кредит под 12,5%, годовых на 15 лет, придется ежемесячно выплачивать 24,7 тыс. руб.», — приводит пример А. Шленов. Доход заемщика при этом должен составлять не менее 50 тыс. руб. в месяц. Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», рассчитал сроки, которые потребуются для погашения кредита при покупке различных типов недвижимости. На квартиру ценой 4 млн руб. заемщик (или созаемщики), имеющий доход 60 тыс. руб. в месяц, может взять долг на 111 месяцев, при зарплате 80 тыс. – на 70 месяцев, при 100 тыс. – всего на 52 месяца. При стоимости жилья 5 млн руб. сроки составят соответственно 180, 99 и 70 месяцев. Расчет верен при наличии 50% от необходимой суммы. Ставка — 12% годовых.

Но проблема для покупателя состоит не только в необходимости показать официальный доход, поиске поручителей и т.д., но и в том, что по ипотеке очень сложно сегодня приобрести квартиру на начальных этапах, когда она еще относительно дешева. Банки подключаются, когда дом совсем или почти готов. Но к тому времени, если продажи уже велись, самые бюджетные варианты уже раскуплены. Впрочем, говорит Василий Шорников, руководитель отдела продаж ГК «Пионер-Москва», бывают и исключения: «Все зависит от уровня доверия банка к застройщику. Если девелопер имеет хорошую репутацию и опыт долгосрочного сотрудничества с банком, то даже на этапе котлована в таких новостройках могут работать ипотечные программы».

Брать или подождать?
Как мы знаем, государство пытается заставить банки снизить процент по ипотеке. «Если рынок будет развиваться так же, возможно, в следующем году ставки сократятся на 1-1,5%», — считает А. Новиков. С другой стороны, замечает Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер», ставка не может быть ниже уровня инфляции, который будет расти. Так стоит ли все-таки ждать или следует брать кредит сейчас? «Если учесть, что на 6 сентября инфляция составила 5,6% с начала года, то ставки в 13-14% адекватны рынку, — говорит В. Шорников. — Но не стоит ориентироваться только на официальные данные, поскольку реальный рост стоимости недвижимости может быть выше. Кроме того, покупку квартиры можно расценивать как выгодную инвестицию – с прошлого года цены уже увеличились на 15-18%».

А. Владыкин заявляет: «Инфляция, согласно официальной статистике, снижается, что вовсе не означает аналогичной ситуации в сфере недвижимости. Стоит добавить, что после сокращения ставок по ипотеке тут же повышаются цены на жилье. Поэтому, на мой взгляд, покупать квартиру стоит сейчас, и особенно выгодным может стать приобретение новостройки». «С начала года количество ипотечных сделок ежемесячно увеличивается на 0,5-2%. Инфляция же вычитывается исходя из потребительской корзины товаров первой необходимости, куда жилье не входит. Даже при умеренных темпах роста цен на недвижимость (11-15% в год) и стоимости заемных средств 12-13% очевидна целесообразность покупки», — считает А. Шленов.
Источник: «Новый адрес»