Статьи Domania.ru

На бутовых камнях

Sun, 14 Mar 2010 11:10:39 +0300

Отличительные особенности района Северное Бутово (ЮЗАО) - хорошая экология и приличная удаленность от центра.

История территории нынешнего района Южное Бутово отражена в его гербе, на котором изображен древнерусский шлем и серебряное подножие в виде бутовых камней (некогда использовавшихся для строительства). Камни одновременно указывают на название муниципального образования и означают продолжение традиций активного строительства, в том числе экспериментального. В свою очередь золотой шлем символизирует боевые заслуги русских воинов, отраженные в местной топономике: здесь есть улицы Ратная, Куликовская, бульвар Дмитрия Донского.

История Северного Бутова как части Москвы сравнительно коротка. Территория была включена в официальные границы Советского района в 1985 году. Массовая застройка началась в 1988-м, в 1991-м Северное Бутово получило статус отдельного района, в 1999-м завершился снос бывшей деревни Битца. В настоящий момент Северное Бутово –спальный район, расположенный за МКАД в южной части ЮЗАО. На севере он граничит с Южным Чертановом, на юге - с Южным Бутовом. Площадь - 927,1 га.

Преимущества и недостатки
«Северное Бутово – очень молодой район. Его основная застройка началась в 1986-1988 годах, первый дом был сдан в 1989-м. Поначалу жилье возводилось под социальные нужды - для переселенцев из Черемушек, для многодетных семей. В дальнейшем здесь появилась коммерческая недвижимость, дома жилищно-строительных кооперативов, - рассказывает ведущий маркетолог-аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити - XXI век» Наталья Дмитриева. - Потому-то в Северном Бутове нет ветхого жилого фонда. Преобладают типовые панельные многоэтажные серии КОПЭ, П-44Т, П-3М, И-155, есть малоэтажные дома и коттеджи. Сегодня это один из самых благоустроенных и обжитых районов Москвы с развитой современной социальной и бытовой инфраструктурой. Здесь также сложилась довольно благоприятная экологическая обстановка, обусловленная отсутствием больших промышленных предприятий, так называемой розой ветров и наличием большого количества зеленых зон. Среди последних стоит выделить Бутовский лес и Битцевский лесопарк, парк усадьбы Знаменское-Садки с живописными водоемами, три из которых образованы рекой Битца». Особый упор эксперт делает на то обстоятельство, что за последние годы значительно улучшилась транспортная доступность: «До недавнего времени главной проблемой была удаленность от центра столицы. Ее значение уменьшилось в связи с открытием в 2002 году станции метро «Бульвар Дмитрия Донского» Тимирязевско-Серпуховской линии - первой за пределами МКАД». Эта станция стала пересадочной с традиционного метро на легкое: в 2003 году открылась Бутовская линия – наземная ветка, соединившая Северное и Южное Бутово. Кроме того, здесь хорошо налажена работа общественного транспорта. И еще, добавляет управляющий директор агентства недвижимости «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, поскольку район достаточно молод, средний возраст его жителей - немногим больше 40 лет, а пенсионеров сравнительно немного. Это привлекает сюда покупателей жилья.

Конечно, есть у района и недостатки. Значительную его часть занимают территории строительных предприятий, складов и баз, сообщает Н. Дмитриева. Кроме того, Северное Бутово значительно удалено от центра, располагаясь за МКАД, а основная транспортная магистраль района - Варшавское шоссе - сильно загружено. По словам Е. Скоморовского, Северное Бутово - типичный спальный район московского «замкадья», и главный его недостаток - удаленность от центра. Также, добавляет Н. Дмитриева, несмотря на расположение в ЮЗАО, район тяготеет к инфраструктуре и дорогам Южного округа: «Закономерно, что у Северного Бутова сформировался имидж удаленной территории. Средний уровень доходов жителей значительно уступает аналогичному показателю в других районах округа».

Первичный рынок
«Популярность Северного Бутова за последнее время значительно увеличилась, спрос на недвижимость растет с каждым годом. Это обусловлено развитостью социально-торговой и транспортной инфраструктуры, наличием нового жилого фонда и достаточно умеренной стоимостью квартир», - говорит Н. Дмитриева. По ее словам, в плане соотношения цены и качества недвижимости район выгодно отличается от других муниципальных образований города. Как рассказывает эксперт, здесь имеется немало монолитных домов по индивидуальным проектам: «Одни из знаковых проектов - ЖК «Синяя птица» в мкрн 5 и «Синяя птица-2» в мкрн 6. Там велась комплексная застройка: кроме домов возведены школа, детский сад, магазины, кафе, гаражи. Однако, сегодня строительство в районе не ведется, поскольку освоены все свободные площадки. Новостройки переместились в соседний район Южное Бутово и на прилегающие к Московской области территории».

Вторичный рынок
По данным базы «МИЭЛЬ-Брокеридж», регулярных жилых объектов в районе предлагается не так много. Например, двухкомнатную квартиру можно приобрести за $207,8 тыс.: 53 кв. м, 8-й этаж 12-этажки на ул. Куликовской. На той же улице, на третьем этаже 17-этажного дома продается двушка общей площадью 58,3 кв. м за $227,6 тыс. Варианты трехкомнатных квартир таковы: $296,9 тыс., 74 кв. м (жилая – 43,4, кухня – 10,2), четвертый этаж 17-этажки на ул. Грина; $323,3 тыс., 76,3 кв. м, шестой этаж 16-этажки. Все квартиры расположены на разном удалении от метро «Бульвар Дмитрия Донского». По словам Е. Скоморовского, средние цены в районе - 108,5 тыс. руб. за кв. м. В частности, трехкомнатная квартира площадью 85,7 кв. м в 17-этажном доме на ул. Грина стоит 9 млн руб. А за двушку площадью 59 кв. м на ул. Куликовской, всего в двух минутах ходьбы от станции «Бульвар Дмитрия Донского», просят 6,8 млн руб.

Как говорит Н. Дмитриева, в продаже представлена в основном вторичка, поскольку новое строительство в районе не ведется: «В настоящее время предлагаются преимущественно квартиры в панельных 9-17-этажках - порядка 70% от общего объема. Такие квартиры стоят в среднем 109,9 тыс. руб. за кв. м. Новостройки, которые выставляются на вторичном рынке, стоят порядка 130 тыс. руб. за кв. м. Наиболее дорогое жилье предлагаются в кирпичных четырех-шестиэтажных домах: в среднем 158 тыс. руб. за кв. м. Квартиры с качественным ремонтом могут стоить и 180 тыс. руб. за кв. м».

Аренда
В силу местоположения района съемное жилье здесь сравнительно недорого, однако из-за небольшого числа предложений для столь отдаленной территории цены все же слишком высоки. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», самый бюджетный вариант – однокомнатная квартира площадью 36 кв. м на ул. Грина, 15. Плата за нее составит 26 тыс. руб. в месяц. За 30 тыс. руб. можно снять двушку площадью 64 кв. м на ул. Грина, 20. Трехкомнатная квартира площадью 80 кв. м на ул. Старобитцевской, 17, предлагается за 40 тыс. руб. Трешку с евроремонтом площадью 85 кв. м на ул. Грина, 12, сдают за 45 тыс. Самое дорогое предложение в районе – двушка площадью 65 кв. м по адресу: ул. Грина, 14. За 50 тыс. арендатор получит евроремонт, сауну, гарнитурную мебель, а также консьержа в подъезде.

Зимнее обострение

Thu, 11 Mar 2010 19:19:54 +0300

Рынок загородной недвижимости неожиданно продемонстрировал активность в середине зимы, хотя обычно оживление на нем наступает только весной.

Неожиданный всплеск
«Начало 2010 года характеризовалось стабильностью. При этом некоторые проекты подорожали (например, таунхаусы на западных и северо-западных направлениях в пределах 20 км от МКАД, по отношению к осени выросли в цене на 5-7% и в рублях, и в долларах)», - говорит маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова.

Директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов обращает внимание и на другие признаки, свидетельствующие о посткризисной стабилизации: активизацию спроса, рост количества сделок, постепенное возвращение покупателей первички. По данным эксперта, к концу 2009-го цены достигли дна, а по некоторым проектам уже начали постепенно отыгрывать позиции. И это при том, что январь традиционно является периодом затишья для загородного рынка. «В наступившем году традиция оказалась нарушенной - оживление, начало которого было отмечено осенью 2009 года, распространилось и на январь, продемонстрировавший неожиданную активность со стороны потенциальных покупателей, в числе которых вновь появились инвесторы», - говорит Т. Сайфутдинов. Руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов более осторожен: «Пока рано говорить о реальном оживлении. Некоторый всплеск наблюдался еще в ноябре-декабре, что позволило уже в середине января, сразу после праздников, обеспечить заключение первых договоров 2010 года. Это дает повод для осторожного оптимизма - при условии, что в макроэкономике не будет заметных потрясений».

Спрос
По данным Blaсkwood, в настоящее время продажи ведутся в 360 поселках. В январе новые проекты на рынок не выводились, поэтому объем предложения остался на уровне конца прошлого года. Средние цены также не изменились. Однако в связи с окончанием зимних праздников в конце января были отменены новогодние скидки, которые активно предлагали многие застройщики. По словам Д. Таганова, наибольший интерес вызывают коттеджи экономкласса и дешевые участки без подряда. «За первый месяц года на рынке появилось четыре новых поселка, приоритетным форматом новых проектов остаются участки без подряда. Основная часть предложения по-прежнему сосредоточена на западных направлениях, в удалении до 30-40 км от столицы», - говорит эксперт.

По словам Н. Бланковой, спрос в начале года традиционно снизился – в среднем более чем на 30%: «Причины - продолжительные праздники, а также экономические факторы, ведь во многих компаниях отменены годовые бонусы. Вполне вероятно, что с наступлением сезона активность покупателей повысится, тем более что сложившийся на текущий момент уровень цен достаточно привлекателен: он ниже пиковых докризисных показателей на 20-30%». Как отмечает Д. Таганов, внимание большинства потенциальных покупателей сосредоточено на экономсегменте, в первую очередь на участках без подряда: в январе на них приходилось более 50% запросов. «В целом по рынку загородный объект стоит в среднем 18 млн руб.», - говорит эксперт.

Предложение
«В 2009 году на долю элитки приходилось 14%, бизнес-класса – 45%, экономкласса – 40%. Наблюдался спрос на «ближние» таунхаусы: почти 70% сделок зафиксировано в зоне до 20 км от МКАД, 26% - от 20 до 30 км от МКАД», - говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty Антон Ларин. В целом, по его словам, загородка в 2009 году подешевела на 30-40% в зависимости от направления. При этом самые удачные предложения, например дома с 50%-м и более дисконтом, даже не выходили на рынок, распределяясь между знакомыми. Что касается цен на землю без подряда, ситуация осталась без изменений, показатели стабильны. В первую очередь это относится к Рублево-Успенскому, Новорижскому, Калужскому, Минскому и Дмитровскому шоссе.

Количество сделок в IV квартале 2009 года выросло по сравнению с III кварталом на 29%, сообщают в МИЭЛЬ. «III квартал был не очень удачным для рынка - покупатели ожидали второй волны кризиса. Однако в IV квартале отложенный спрос в значительной степени реализовался, показатели по сравнению с предыдущим периодом увеличились на треть. Вплоть до 30 декабря 2009 года сделки шли активно, люди стремились завершить дела до начала каникул», - говорится в отчете компании. Около 34% всех операций касались объектов на Киевском и Калужском шоссе. По остальным трассам распределение шло достаточно равномерно. Порядка 78% сделок пришлось на дома и земли, расположенные до 30 км от МКАД, а 22% - на сегмент дальних дач и дальние участки. Распределение между новыми и регулярными объектами выглядит следующим образом: 63% - первичный рынок (участки и дома в охраняемых коттеджных поселках), 37% – вторичка.

Взгляд в будущее
«Очевидно, что в ближайшие год-два активного пополнения рынка высокобюджетными проектами ожидать не стоит - скажется кризис, вынудивший девелоперов заморозить строительство. При этом будет наблюдаться тенденция вымывания качественных предложений», - считает Т. Сайфутдинов. В итоге, по его словам, структура предложения может несколько измениться, что напрямую отразится на динамике цен: качественные объекты, стоимость которых растет более высокими темпами, будут занимать все меньшую долю рынка, соответственно, средний показатель будет повышаться гораздо медленнее. «По нашим прогнозам, рост цен на загородку составит 10-15%, и в основном придется на второе полугодие 2010 года. Самое значительное повышение, скорее всего, будет отмечено в наиболее востребованном экономсегменте», - говорит эксперт.

По данным Century 21 Prime Time Realty, главным трендом ушедшего года стало увеличение спроса на так называемый бизнес-класс. Если раньше, под этой категорией подразумевали всю недвижимость от $1 млн до $5 млн, то в новых условиях к ней стали относить дома стоимостью от $1,5 до $2 млн по западным направлениям в радиусе от 10 до 30 км от МКАД - то есть объекты, наиболее ликвидные даже в непростой экономической ситуации. По данным Century 21 Prime Time Realty, в 2009 году основной объем сделок был совершен с коттеджами площадью 250-350 кв. м стоимостью до $1,5 млн, а также с таунхаусами 180-200 кв. м до $750 тыс. «Мы уверены, что дно пройдено. Цены начинают плавное движение вверх, готовые объекты вымываются, и скоро начнется дефицит ликвидных предложений. Мы ожидаем, что весной возобновится активное строительство поселков и уже сейчас усиливаем наши отделы продаж и набираем новых сотрудников», - говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Склады в ожидании арендаторов

Thu, 11 Mar 2010 19:15:51 +0300

Минувший год стал временем серьезных испытаний для складского сегмента. Снижение товарооборота и сворачивание планов по развитию у ритейлеров привело к падению спроса. Впервые уровень вакантных площадей достиг 12%. Резко сократилось и число проектов. Однако эксперты полагают, что самое трудное позади и в 2010 году следует ждать постепенного оживления рынка.

Эх, пустым-пуста моя коробушка...
В прошлом году на складах впервые появились свободные полки, стеллажи, целые блоки. Торговые операторы были вынуждены пересмотреть планы развития и на время забыть о расширении. Некоторые ушли с рынка. Уровень вакантных площадей в Московском регионе, по данным Jones Lang LaSalle, к концу года достиг 12,4%. «Отсутствие доступного финансирования, давление кредиторов, падение спроса привели к уменьшению масштабов проектов и резкому сокращению их числа, - говорит Вячеслав Холопов, директор отдела складской недвижимости Knight Frank. В 2009 году в основном достраивались начатые комплексы. По оценкам аналитиков Knight Frank, за этот период в Московском регионе на рынок вышло около 600 тыс. кв. м, в 2010 году ожидается ввод около 270 тыс. кв. м. О новом строительстве не заявлялосьПо мнению экспертов Colliers International, в наиболее сложном положении находятся проекты, еще не введенные в эксплуатацию. Шансы подписать предварительный договор аренды до ввода комплекса, как в прошлом году, у девелоперов невелики.

Чтобы удержать клиентов, собственники готовы идти на любые уступки (уменьшение ставок, сокращение авансируемого периода, снижение депозита, увеличение арендных каникул, предоставление дополнительных опций и т.д. Значительной коррекции подверглись сроки: если раньше договоры заключались на пять-семь лет, то сейчас - на три, два и даже один год. По сведениям Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в I квартале 2009 года ставки уменьшились на 30% - со $130-140/кв. м в год до $100-110/кв. м в год. В III-IV кварталах цены уже не менялись. Однако докризисный дефицит и недостаточная насыщенность логистического рынка привели к тому, что уже осенью спрос начал восстанавливаться. Так, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в III квартале было сдано более 200 тыс. кв. м класса А, что суммарно превышает общий объем сделок за первое полугодие.

Войдет ли в моду built-to-suit?
В январе стало известно о крупнейшей сделке прошлого года - компания «Эльдорадо» арендовала 67,23 тыс. кв. м в первой очереди складского комплекса «ПНК-Чехов». После окончания сооружения в 2010 году второй и третьей очередей общая площадь проекта «ПНК Групп» на Симферопольском шоссе, превысит 300 тыс. кв. м. Во II квартале «Эльдорадо» планирует разместить здесь свой основной распределительный центр. Интересно, что комплекс построен по принципу built-to-suit. Здание спроектировано с учетом специфических требований клиента, определено наилучшее соотношение складских, мезонинных и офисных помещений, расположение погрузочно-разгрузочных зон, оптимизирована парковка. Перейдя на собственную логистику, «Эльдорадо» сможет снизить операционные издержки, получить полный контроль над передвижением товара и, благодаря удобному расположению комплекса, оптимизировать транспортные потоки из Москвы в другие регионы России.

Отмечая масштаб и уникальность данной сделки, эксперты все же подчеркивают, что возведение складов по принципу built-to-suit скорее исключение, чем правило. Входя в проект, заказчик должен заплатить обеспечительный платеж по будущему договору аренды, а к долгосрочным вложениям сегодня готовы далеко не все. Если в ближайшее время не случится новых экономических потрясений, спрос на складскую недвижимость постепенно восстановится, а доля вакантных помещений сократится, уверены эксперты. Цикл девелопмента такого объекта составляет 1,5-2 года, и, соответственно, новые комплексы появятся не ранее первой половины 2011 года. Можно предположить, что в этой ситуации к середине - концу года качественное предложение существенно уменьшится и спрос превысит предложение.

Время субарендатора
До кризиса была широко распространена практика аренды складов «про запас», в расчете на возможное расширение. Сегодня же многим приходится думать о выживании, поэтому снятые площади предлагаются «по второму разу». Причем, согласно налоговому законодательству, ставка по договору субаренды не может быть ниже изначальной. Как в этой ситуации привлечь субарендатора и вернуть хотя бы часть средств, затраченных на оплату неиспользуемых площадей?

Здесь компании вынуждены идти на различные хитрости. Например, взимать плату исключительно за аренду помещения, беря на себя коммунальные расходы. В этом случае можно возместить до 70-80% издержек. Как положительный момент можно отметить тот факт, что во время кризиса качественные склады стали доступнее предприятиям малого и среднего бизнеса. Ранее помещения размером менее 3-5 тыс. кв. м на рынок практически не выходили. Сейчас съемщики сплошь и рядом делят свои площади и предлагают их в субаренду.

Большие надежды
В 2010 году, по оценкам Knight Frank, в Московской области ожидается ввод в эксплуатацию 270 тыс. кв. м качественных складов. Основная активность арендаторов по-прежнему будет наблюдаться именно здесь. В региональных центрах качественные площади будут снимать преимущественно компании федерального масштаба. Величина ставок в первом полугодии прогнозируется на текущем уровне, к концу года возможен рост, связанный с небольшим объемом спекулятивного строительства. «Основными потребителями услуг в 2010 году останутся торговые сети, а также логистические операторы, арендующие комплексы под конкретных клиентов, - считает В. Холопов. - Вакантные площади в столичном регионе - порядка 400 тыс. кв. м - при существующем уровне поглощения уйдут с рынка в 2010 году. В других субъектах РФ объем свободных помещений останется высоким – до 30-50%».

Согласно прогнозам GVA Sawyer, к концу года нас ожидает снижение уровня вакантных площадей до 9-11%. В 2010-2011 годах резко сократится новое предложение. Отсутствие спроса на склады в 2009-2010 годах приведет к стабилизации ставок, после чего они начнут существенный рост, и к 2011-му могут оказаться на 10% выше текущих. Изменения также коснутся основных участников рынка, особенно девелоперов логистических комплексов. Влияние основных игроков может перераспределиться - сильные операторы получат шанс упрочить позиции. Часть компаний, в первую очередь новички, с большой долей вероятности расстанутся со своими проектами, следует ожидать волны слияний и поглощений. Новые склады будут заняты не более чем на 60-80%. Полного заполнения можно ожидать только через два-три года, когда рынок восстановится окончательно.

На пороге своей квартиры

Wed, 10 Mar 2010 17:38:54 +0300

Сегодня купить жилье в Москве может лишь миллионер – правда, рублевый. Сколько же конкретно понадобится миллионов? Как показывает анализ, однушка-новостройка в городе стоит минимум 3,5 млн руб. В Подмосковье, причем ближнем, порог входа уже ниже – где-то 1,5 млн. Ну и, конечно, чем дальше от МКАД, тем гуманнее ценники...

В пределах Москвы
Естественно, самое доступное жилье в столице – на окраинах. Но и тут оно недешево. «Экономкласс восстанавливается активнее всего, он уже отыграл порядка 5-7%, так что прошлогодних цен ждать не приходится, - говорит Олег Репченко, генеральный директор ГК «Индикаторы рынка недвижимости». - То, что сейчас выходит на рынок в пределах МКАД, стоит минимум 90-100 тыс. руб. за кв. м». Самый привлекательный из недавно объявленных проектов – ЖК «Богородский», который концерн «МонАрх» намерен строить недалеко от метро «Улица Подбельского». «Цены ближайшего времени - от 3,5 млн руб. за однушку размером 41 кв. м», - заявляет Ольга Новикова, ведущий аналитик «НДВ-Недвижимость». У метро «Нахимовский проспект» компания «Ведис Групп» возводит ЖК «Нахимово». Квартиры предлагаются с отделкой. В первой очереди однушка площадью 38,8 кв. м стоила от 4 млн руб. Вторая очередь, по словам сотрудников риелторской компании Est-a-tet, будет дороже.

«По нашим данным, самую бюджетную однокомнатную квартиру в Москве можно найти в новостройках Кожухова (микрорайон ВАО, расположенный за МКАД), - говорит Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR Группы компаний «Пионер». - Дома сданы и заселяются, большинство квартир - муниципальные. Но есть немного жилья на продажу от подрядчиков, с которыми застройщик рассчитался квадратными метрами. Так, однушки площадью около 40 м стоят от 3,6 млн руб. на вторых этажах и где-то 3,9-4,2 млн – на средних». Правда, дома там типовых серий, без изысков, и метро нет, его проведение в ближайшее время даже не планируется.

Почти область
Есть «замкадные» районы, где ситуация с транспортной доступностью лучше (например, Митино, где недавно открылась станция метро), но возводимых объектов там нет, а в тех, что уже сданы, стоимость однушки приближаются к 5 млн. В строящемся ЖК «Лазаревское» (Южное Бутово) самая дешевая однушка площадью 40,91 кв. м на хорошем «среднем» этаже (с 4-го по 23-й) стоит 4,15 млн. Неплохое предложение, учитывая, что это монолитный дом комфорт-класса (как называет данный тип жилья сам застройщик), рядом с метро (три минуты пешком от станции «Бунинская аллея») и на высокой стадии строительства - более 70%.

Интересно, что сейчас нередко предлагается хорошая цена квадратного метра, но из-за больших площадей общая стоимость квартир получается высокой. Например, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», среди реализуемых компанией объектов наименьшая стоимость метра составляет 84 974 руб. – за столько предлагается жилье в ЖК «Скай Форт» (метро «Коломенская», сдача в конце 2010 года). Площадь квартир – от 54 до 142,5 кв. м, цена однушки начинается от 5,187 млн руб. (получается 96 056 руб. за кв. м). В ЖК «Соколиная гора» на пр-те Буденного (метро «Семеновская») метр также недорог - 90 028 руб., а квартира площадью 49,5 кв. м стоит 4,7 млн (94 949 руб. за кв. м).

Ближний пояс
В Подмосковье при ценообразовании ключевые роли играют такие факторы, как удаленность и город, в котором расположен проект. «В городских районах, лежащих за МКАД, и в ближнем Подмосковье метр стоит примерно одинаково - 80-100 тыс. руб. или чуть меньше, - свидетельствует О. Репченко. - Таким образом, однушка обойдется уже в 3-4 млн». На северном и восточном направлениях, где недвижимость чуть дешевле (Мытищи, Балашиха) можно найти жилье по 60-70 тыс. руб. за кв. м, соответственно общей стоимостью от 2,5 млн. Например, микрорайон «Никольско-Трубецкое» в Балашихе - это 22 монолитно-кирпичных дома переменной этажности в 7 км от МКАД, сообщают в «НДВ-Недвижимость». Два корпуса практически готовы, идет строительство 2-й очереди. Стоимость метра на начальном этапе реализации составляет от 42 тыс. руб., то есть квартира стоит от 1, 975 млн. По словам Александра Пыпина, руководителя аналитического центра GED, начаты продажи в комплексе «Штаб-Квартира» (поселок им. 1 Мая около Балашихи). Минимальная площадь - 33,6 кв. м, стоимость - 1,558 млн руб. В мкрн Немчиновка панельный метр стоит от 60 тыс. руб. Основная доля проектов в Люберцах, Красногорске и других сателлитах выходит на рынок по более высокой стоимости.

Чуть дальше
В среднем Подмосковье цены порой опускаются до 50 тыс. руб. за кв. м, то есть «входной билет» обойдется в 2 млн руб. В отдельных случаях можно найти вариант немного дешевле - по акциям (которые, впрочем, проводятся все реже). Как сообщают эксперты «МИЭЛЬ-Новостройки», в области наименьшая стоимость первичного метра зафиксирована в Котельниках - от 37 727 руб. (площадь квартир - 54,7-112,9 кв. м). От 37 985 руб. стоит метр в Апрелевке (ул. Полевая, корп. 2, 3; 48,1-114,2 кв. м). В квартале Жегалово (Щелково) квартиры размером 42,7-66,5 кв. м предлагаются по 45 113 руб. за метр. С конца 2009 года идут продажи в строящихся корпусах мкрн Катюшки (Лобня), квартира площадью 31 кв. м стоит 1,488 млн, говорит А. Пыпин. «Таким образом, порог входа для рынка новостроек ближайшего Подмосковья можно обозначить в 1,5 млн руб.», - делает вывод эксперт. За эти деньги можно приобрести жилье в Шатуре, тогда как однушки той же площади в строящихся домах в Химках стоят не менее 2,5 млн руб.

Разумеется, не нужно забывать, что самые низкие цены девелоперы объявляют на начальных этапах. Но риски покупателя при этом высоки. «Я бы не советовал приобретать на тапе котлована. Вообще сегодня стоит рассматривать только готовые новостройки, но они, конечно, значительно дороже», - напоминает С. Лушкин.

Почем продукт вторичный?
А для сравнения обозначим цены на регулярном рынке Москвы. «Сегодня разрыв между готовым объектом до получения права собственности и после практически нивелирован», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». «Самую дешевую вторичку следует искать в районах массовой застройки. Допустим, в Южном Бутове квартира обойдется в 3,5-4 млн, - подтверждает О. Репченко. - А внутри МКАД - уже в 4,5-5 млн». Впрочем, Руслан Кобзарев, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость», утверждает, что можно найти однушки еще дешевле - от 3,5 млн руб. Как правило, это панель за пределами ТТК, площадь - от 30 кв. м. По данным базы предложений «МИЭЛЬ-Брокеридж», самый дешевый объект стоит 3,5 млн руб.: однокомнатная квартира в районе Преображенское, на ул. Миллионной, на четвертом этаже кирпичной девятиэтажки. Общая площадь – 20,4 кв. м, жилая – 12,5 кв. м, кухня – 4 кв. м. А. Пыпин уверяет, что можно найти жилье и за 2,7 млн: «Например, такой объект площадью 23 кв. м выставлен на продажу у метро «Преображенская площадь».

Вывод прост: хотя цены несколько опустились, порог входа на рынок недвижимости для простого трудового человека, именуемого ныне представителем среднего класса, все еще очень высок. Впору споткнуться…

Две Италии

Wed, 10 Mar 2010 17:28:40 +0300

Менее экономически развитая, чем многие страны Европы, Италия все же весьма интересна с точки зрения инвестиций в недвижимость, тем более что от кризиса она пострадала не так уж сильно. Общеизвестно, что север и юг региона сильно разнятся и по уровню жизни, и по ценам. На севере царит стабильность и высокий спрос, козыри юга – дешевизна и выгода в долгосрочной перспективе. Но и риски здесь выше.

Особенности национального рынка
До кризиса страна занимала пятую строчку в списке предпочтений российских покупателей недвижимости за рубежом. И хотя в силу экономических причин спрос уменьшился, Италия и сейчас входит в десятку самых привлекательных государств, занимая девятое место. «В целом объем продаж сократился на 15-20%. По прогнозам аналитиков, данная ситуация сохранится в ближайшие полгода-год», - отмечает Андрей Кучин, эксперт департамента зарубежной недвижимости компании Prime Time Realty. «Мы прогнозируем стабилизацию цен в 2010- 2011 гг.», - подтверждает Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank.

Итальянский рынок жилья имеет ряд индивидуальных черт. Главная особенность курортов - ярко выраженная сезонность, замечает Е. Юргенева: «Летом у респектабельной публики популярны Сардиния, Форте деи Марми и Пунта Ала; зимой (с конца декабря по февраль) – Кортина д'Ампецио; весной и осенью (сентябрь и май) – озера Комо, Маджоре, Гарда». Другая особенность курортов - обилие итальянцев: около 80% отдыхающих и покупателей. «Национальный рынок относится к разряду инерционных: средний срок экспозиции поместья в Тоскане, например, составляет два года», - добавляет Е. Юргенева. Италию принято делить на две части – преуспевающий север, включающий в себя 13 областей, и более традиционный юг – 7 регионов, на карте расположенных ниже Рима.

Север: цивилизованный и дорогой
Для успешного вложения средств аналитики рекомендуют выбирать север страны. Рынок недвижимости там разве что скорректировался на 3-5%, отмечает Станислав Зингель, президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock. Плюсы – престижность, перспектива жить поблизости от озер, моря и гор одновременно, транспортная доступность, возможность сдавать жилье, высокий уровень сервиса, относительная интернациональность. В итоге недвижимость на севере в разы дороже: объект, который на юге можно купить за 50 тыс. евро, близ Сан-Ремо или Венеции стоит не меньше 200 тыс. Разброс цен, согласно данным Prime Time Realty, такой: Милан – 3 тыс. евро за кв. м, Рим – 4,5 тыс., Венеция – 4,8 тыс., Флоренция – 3,75 тыс., Турин – 3,3 тыс. Для сравнения: в Неаполе метр стоит 2,8 тыс. евро.

«Предпочтения россиян распределяются следующим образом: 50% - Тоскана (Флоренция, курорт Форте деи Марми), 30% - озеро Комо, по 5% у Сардинии, Рима, Милана и Сицилии», - перечисляет Е. Юргенева. Один из самых стабильных регионов итальянского севера – Тоскана. Поскольку бума здесь не было (до кризиса рост цен составлял 1-2% в год), коррекция оказалась минимальной – всего 3,5% за год. Особый разговор - озеро Комо: спроса тут не сократился, а возрос, цены не выросли в два-три раза. А вот интерес к престижным домам на курорте Коста Смеральда (Сардиния), которые стремительно дорожали на протяжении последних лет и рассматривались как весьма выгодная инвестиция, практически иссяк. Непосредственно перед кризисом особняки стоили 70-100 тыс евро за кв. м. Однако хотя покупателей стало в несколько раз меньше, владельцы держат цены. Например, вилла «Чертоза», принадлежащая Сильвио Берлускони, предлагается за астрономическую сумму в 450 млн евро.

Юг: дешевый и перспективный
Рынок недвижимости южных областей Италии пострадал от кризиса больше всего. Этот регион в последние предкризисные годы оставался ареной массовых спекуляций. Ипотека была дешевой и доступной, что вызвало небывалый бум. «Когда грянул кризис, недвижимость, возведенная на пике роста, тут же потеряла свою ликвидность, - рассказывает А. Кучин. - В среднем квадратный метр подешевел на 15-20% и стоит около 1,5 тыс. евро». Таким образом, цены приблизились к болгарским и черногорским.

Поскольку южные регионы стали доступны, эксперты считают их интересными для инвестирования, хоть и в долгосрочной перспективе. «Приобретение жилья открывает широкие горизонты. Это правильное вложение, поскольку увеличение стоимости наблюдается даже в кризис. Покупатель получает возможность хорошо отдыхать летом, заниматься зимними видами спорта, а также дать отличное образование детям», - перечисляет плюсы Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ DPM». По ее мнению, сейчас особенно хорошо покупать в Калабрии - области на «носке сапога». Того же мнения придерживается и Юлия Титова, директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость»: «Апартаменты в новых благоустроенных комплексах в Калабрии стоят от 50 тыс. евро, виллы – от 250 тыс. Основной выбор жилья находится в диапазоне от 70 до 350 тыс. евро».

Самое интересное
По информации «МИЭЛЬ DPM», на большинство строящихся объектов распространяется рассрочка, а на уже готовые предоставляется кредит под 3,85-4,2% годовых. Содержание жилья обходится относительно недорого (в среднем 1 тыс. евро в год), а сдача в аренду приносит до 7-8% годовых. Ю. Титова прогнозирует рост цен в Калабрии в ближайшие пять лет на 25-30%. Калабрия отличается от элитных Лигурии и Тосканы, но порой даже в лучшую сторону. Например, экологическая ситуация и пляжный отдых в Калабрии считаются первыми в Италии. Средняя температура зимой - 10-12°C, летом - 30-35°C. Купальный сезон длится до глубокой осени. Побережье омывают два моря: Ионическое и Тирренское.

А как на юге с элиткой? «Роскошных вилл и поместий почти нет, разве что на Сицилии. Лучшие особняки расположены вблизи Таормины и Палермо. При сопоставимом качестве цены на порядок ниже, чем в Форте деи Марми», - говорит Е. Юргенева. К примеру, вилла в Палермо площадью 497 кв. м, с четырьмя спальнями, на первой линии, с пляжем и причалом, стоит 2,1 млн евро; за лучшее поместье в сицилийской Таормине, дом размером 675 кв. м, с четырьмя спальнями, просят 2,75 млн евро. Итак, разница между двумя Италиями заключается в том, что «юг – развивающийся регион, где есть потенциал роста стоимости недвижимости, а северные области – это сформировавшийся стабильный рынок, где цены не растут, но и не снижаются», - объясняет Н. Завалишина.