Дмитрий Оглоблин: «Нынешнее положение дел - не кризис, а новая экономическая ситуация»

Загородный рынок серьезно пострадал в кризис, зато сейчас развивается с удвоенной активностью. Пожары и смог прошлым летом наглядно показали: «домик на природе» для москвича - не роскошь, а жизненная необходимость. О ситуации в этом сегменте специально для портала IRR.RU рассказывает Дмитрий Оглоблин, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».

Что происходит на загородном рынке? Можно ли сказать, что кризис позади?
Я не могу назвать нынешнее положение дел «кризисом». Скорее это новая экономическая ситуация, которая адекватно отражает реалии рынка, потребности и возможности потребителей. И с этой ситуацией надо работать. Люди уже не выжидают, как год-два назад, а идут покупать, однако того бума, который был до кризиса, мы достигнем еще не скоро.

«Высокий сезон» в преддверии лета уже начался?
В марте покупатели активизировались, выросло число звонков, обращений, просмотров и сделок. Спрос достиг уровня осени-2010 - периода высокой деловой активности. В апреле ожидался дальнейший рост рынка, поскольку апрель-май - традиционный пиковый сезон для загородной недвижимости, однако этого не произошло.

Почему?
Во-первых, это обусловлено аномально некомфортной погодой. Было холодно, поздно растаял снег, и клиенты не очень охотно ездили на просмотры. Во-вторых, на рынок вышло множество новых проектов. В апреле мы открыли продажи в поселке «Экопарк Ушаково» в Истринской долине, сегодня у нас реализуются сразу 12 проектов разного уровня (от эконом- до премиум-класса). Однако и конкуренты не дремлют. По нашим данным, в апреле на рынок вышло около 20 поселков, преимущественно без подряда.

А что происходит с ценами?
Учитывая все эти факторы, девелоперам было не до повышения. В условиях серьезной конкуренции шла борьба за клиентов. По нашим данным, если в отдельных поселках цены и поползли вверх, то совсем незначительно. В марте рынок был активнее, прирост по нашим проектам составил 2%. Это связано не только с фактором сезонности и общим оживлением рынка, но и с повышением степени готовности конкретных поселков, поскольку зимой мы не останавливали работы.

Какие предложения пользуются наибольшим спросом?
Постепенно растет интерес к участкам с подрядом или готовыми домами. Мы учли эту тенденцию и решили в одном из наших поселков, «Шелестово», который изначально планировался «без подряда», построить 20 домов. Однако участки без подряда, обеспеченные всеми инженерными коммуникациями, по-прежнему сохраняют уверенное лидерство, их доля в общем объеме спроса - не менее 70%. Наиболее востребованы участки площадью от 10 до 15 соток стоимостью 125-180 тыс. руб. за сотку.

Получается, земля обойдется в 1,5-3 млн руб. Еще как минимум 2-3 млн требуется на сооружение жилья. Застройщики многоквартирных домов дают покупателям рассрочки, распространена ли такая практика на загородном рынке?
В целом мы с осторожностью относимся к рассрочкам, поскольку каждая такая сделка в конечном итоге ложится на плечи продавца. Но и обойтись без подобных программ не получится, поскольку, как известно, у нас «рынок покупателя», так что девелоперы идут на всевозможные меры, чтобы привлечь людей. В нашей компании порядка 10% клиентов хотят и получают рассрочку.

В основном по такой схеме продаются участки в стартовых проектах. На ликвидные объекты, находящиеся на высокой стадии готовности, покупателей и без того хватает, так что у нас нет необходимости прибегать к дополнительной мотивации. Кроме того, если продукт продается в рассрочку, на него уже не действуют скидки и различные специальные акции. Схожая ситуация в других компаниях.

Значит, нужно идти за ипотекой?
На мой взгляд, ипотека более выгодна и покупателям, и девелоперам. Мы не кредитное учреждение и не можем предоставить клиентам столь же комфортные условия, поэтому, как правило, рекомендуем обращаться к нашему партнеру - Сбербанку.

По сравнению с рассрочкой у ипотеки есть ряд преимуществ. Первое - заемщик имеет дело с профессиональным кредитным учреждением. Второе - более продолжительный срок. Ни один застройщик не имеет возможности предоставить рассрочку на 15-20, а то и 30 лет. Третье - иногда процентная ставка оказывается ниже, поскольку девелопер сам выплачивает кредит, и проценты по рассрочке должны это «перекрывать». Четвертое - собственность на объект, купленный в ипотеку, покупатель получает сразу, а по рассрочке - только после полной «расплаты».

Остались ли на загородном рынке инвесторы, покупающие участки (с подрядом или без) для перепродажи?
В кризис, как известно, инвесторы ушли с рынка, однако в 2010-м начали возвращаться. С осени-2010 их доля остается стабильной - 10-15%. Однако большинство покупателей по-прежнему подыскивают землю и дома для себя. Кстати, наметилась явно положительная тенденция - люди стремятся как можно раньше приступить к строительству. Если раньше приобретенный участок без подряда часто пустовал годами, то сейчас около 70-80% клиентов сразу после сделки начинают проектировать дом. Мы только за: чем быстрее поселок застроится, тем комфортнее будет жителям.

Ваш прогноз до конца года?
Летом мы предполагаем увидеть сезонное снижение спроса и стабильность цен, а осенью - вторую волну роста на уровне 5%. Таким образом, годовое повышение цен прогнозируется на уровне инфляции (около 10%).