Андрей Бекетов: «Не делайте из жилья культа»

Можно ли считать оживление рынка осенью 2009-го окончанием кризиса и началом нового курса на повышение?
Как такового самостоятельного кризиса на рынке недвижимости нет. Необходимо рассматривать не отрицательные явления в отдельном сегменте, а влияние общемирового кризиса на российскую экономику, составной частью которой этот сегмент и является. Просто его поведение (в силу особенностей основного товара на коротких отрезках времени) не всегда соответствует поведению других секторов.

Сейчас, судя по объему существующего предложения, активного спроса, способного быстро вернуть рынок к докризисному состоянию, не наблюдается. Квартир выставлено примерно в 1,5–1,7 раза больше, чем в «мирное» время. Для меня основным индикатором оживления будет сокращение предложения, которое станет подтверждением возрождения платежеспособного спроса.

Почему ценовая коррекция в сегменте жилой недвижимости составила только 30%?
Необходимо определиться с начальной и конечной точками. По отношению к пиковым значениям долларовые цены просели больше, чем на треть. В сентябре 2008 года средняя стоимость предложения вторичного типового жилья Москвы составляла $7507, а в сентябре 2009-го – $4732, то есть снижение за год составило 37%. В рублевом эквиваленте наиболее значимая коррекция – на 29% - произошла с января по октябрь 2009 года. Но в целом, отбрасывая пиковые значения и учитывая погрешности вычислений, можно сказать, что долларовые и рублевые цены снизились на 25-30%.

Первой и основной причиной этого стало сокращение объема денежной массы в экономике. По данным ЦБ России, с августа 2008-го по февраль 2009 года он уменьшился на 20%. Как известно, цена всего товара в стране равна общему объему денежных знаков в обращении - это азы экономики. Поэтому уменьшение количества денежных знаков на 20% должно было привести к снижению цен на те же 20%. Оставшиеся 5-10% сокращения стоимости недвижимости обусловлены перераспределением потребления товаров. За время кризиса спрос сдвинулся в сторону предметов первой необходимости, а дорогостоящие квартиры к ним не относятся.

Как вы оцениваете эффективность государственных мер по поддержке рынка недвижимости?
Принятые меры как раз и обеспечили стабилизацию нового уровня цен - снижения по 2-3% в месяц уже не наблюдается. Другое дело, что не получилось вернуться к прежнему объему сделок. Со своей стороны государство сделало для этого все возможное. Оно ведь не должно поддерживать коммерческие проекты, но вполне может предоставить банкам средства под минимальный процент для кредитования застройщиков, что и было сделано.

Кроме того, увеличен госзаказ на социальное жилье, необходимое для обеспечения собственных обязательств перед некоторыми категориями граждан. Правда, цены, по которым намечено выкупать жилье, весьма далеки от рыночных. Но право выбора остается за девелопером: с одной стороны - стабильный, но низкодоходный госзаказ, с другой - свободные цены без гарантии сбыта произведенной продукции.

Необходимо понимать: органам власти всех уровней выгодно, чтобы строительный сектор работал и приносил прибыль себе и казне. Как пример можно привести столичное правительство, которое заинтересовано в том, чтобы люди, занятые в стройкомплексе (это около 900 тыс. человек, а вместе с семьями - социальная группа примерно в 2 млн человек), сохранили работу. Поэтому одна из задач московских властей состоит в том, чтобы оживить рынок.

Что вы можете сказать по поводу повышения налогов на недвижимость?
Тут не все так однозначно. Уже несколько лет государство пытается выработать различные механизмы, предотвращающие превращение жилья в источник прибыли. На мой взгляд, если человек владеет несколькими квартирами, но не получает с них прибыли, то и сверхналоги с него брать не нужно. А вот когда собственник реализует свою недвижимость или начинает получать с нее доход, тогда и возникает необходимость уплаты налога. Если человек просто превратил заработанные деньги в материальный актив, с чего ему платить? У нас ведь шкала подоходного налога не зависит от размера дохода - что у вас десять тысяч рублей, что три миллиарда, все равно вы платите 13%. А выбор формы, в которой держать средства, - ваше дело. Нужно ставить вопрос не о налогах на владение недвижимостью, а о налогах на прибыль от сдачи квартир и о повышении платы за их содержание. Владельцам нескольких жилых объектов нужно рассчитывать коммунальные платежи по более высоким тарифам, без всяких дотаций.

Ожидает ли нас в ближайшее время дефицит первичного жилья?
Дефицит возникает тогда, когда много денег и мало товара. Пока мы наблюдаем обратную ситуацию: много товара и мало денег. Кроме того, нехватка новостроек отнюдь не является преддверием коллапса рынка недвижимости, в запасе есть вторичный рынок, по объемам значительно превышающий первичный. Квартира - товар, имеющий очень низкий порог старения. Поэтому погоня за жильем в доме последней серии не имеет большого смысла. Другое дело, когда разговор идет об элитном жилье, у которого свои законы и правила.

Потенциальный спрос на недвижимость в России очень высок. Количество комнат в квартире должно равняться числу членов семьи плюс одна, в этом случае на человека получается около 40 кв. м. К примеру, в США на человека в среднем приходится около 60 кв. м, в Европе – 40, в Москве – около 20. То есть у нас еще не удовлетворена базовая потребность в жилье. Вот когда мы доживем хотя бы до европейских норм, спрос упадет. Поэтому в отличие от европейцев для большинства граждан России пока стоит вопрос о собственной крыше над головой, а не об изысках. Отсюда следует вывод: необходимо возводить дешевое и массовое жилье.

Основной дефицит мы наблюдаем в большинстве крупных политических и экономических центров страны и регионов – там сегодня нужно строить, и чем больше, тем лучше. Лучший выход для девелоперов я вижу именно в наращивании объемов строительства и снижении издержек, в ближайшее время деньги на рынке недвижимости будут зарабатываться в основном за счет оборота. Если частные покупатели не будут приобретать квартиры, их выкупят городские или федеральные власти.

Когда возродится ипотека?
Во-первых, даже в лучшие годы ипотека у нас не превышала 1% ВВП. Я вообще считаю, что для России это неверный путь, европейская система стройсберкасс прижилась бы на нашей почве гораздо лучше. Ипотека рассчитана на постоянное поступательное движение, вечный рост. Скажем, человек нанимается клерком в компанию на зарплату в $1 тыс., через год он уже старший клерк с зарплатой в $2 тыс., через три года его заработок уже $3 тыс. Он может прийти в банк и нарисовать два графика: на одном - проценты по ипотеке, на втором - стабильно растущий доход. Сегодня у большинства российских граждан зарплаты упали, а проценты нужно платить все те же. Поэтому не думаю, что в ближайшее время в банках будут очереди за кредитами.

Каков ваш прогноз на 2010 год?
Сегодня соотношение количества денег и стоимости квартир близко к обычному. У людей уже есть возможности приобретать жилье, но этому пока не способствуют некоторые факторы: сократилось кредитование, еще сильны ожидания нового снижения цен. Даже простое накопление денег сейчас выгоднее кредита. К тому же довольно редко возникает такая ситуация, когда нужно срочно покупать квартиру - в случае острой необходимости ее всегда можно арендовать.

Я уже говорил о классическом соотношении денег и товара. В начале 2009 года количество денег на рынке уменьшилось значительнее, чем цены на жилье, то есть нарушился баланс. Сейчас соотношение приближается к тому, что было в годы стабильности. Думаю, нужно скинуть еще процентов десять со стоимости, и это приблизит нас к оптимальному соотношению, компенсирует умершую ипотеку и запустит рынок. Возможен и другой сценарий (правда, с тем же результатом): держать цены до тех пор, пока не сформируется платежеспособный спрос. В первом случае рынок заработает быстрее, во втором позже. Но в конце концов так или иначе заработает.

Роста цен в ближайшее время вы не ожидаете?
Есть две основные модели кризиса. Первый - по типу латинской буквы V: резкий спад, за которым следует оживление и новое движение вверх. Второй - типа L: менее значимое падение, чем в случае V, переходит в длительную восстановительную фазу.

Кризис 1998 года развивался по типу V: резкий дефолт, как следствие - падение основных экономических показателей, «перезагрузка» по новому курсу доллара, выросшего с 6 до 24 рублей, поступательное движение вверх и переход к новому экономическому циклу. При этом единственным участником кризиса 1998 года была России, то есть мы могли рассчитывать на необходимую финансовую помощь извне.

Природа нынешнего кризиса совсем другая. Сегодня он охватил весь мир, все ведущие страны разбираются с проблемами в экономике, пытаются разрабатывать методы их преодоления и рецепты на будущее. Пока это не завершится, мы будем находиться на горизонтальной черте буквы L. Полагаю, это будет длительная вялотекущая история. Нужно привыкнуть к стагнации в экономике на существующем уровне, несколько лет нам предстоит жить без резких изменений к лучшему, без значительного роста доходов. Если мировая экономика не преподнесет новых сюрпризов, ситуация в российской экономике долгое время останется относительно стабильной.

Если же говорить о рынке недвижимости, то и сейчас идут сделки, жизнь ведь не остановилась. Например, изменилась ситуация в семье, родился ребенок или планируется его появление, а возможно, что дети дозрели до самостоятельной жизни без родительской опеки. Не откладывайте решение проблем – увеличьте площадь квартиры, купите еще одну комнату. Я считаю, что никогда не нужно откладывать жизнь на потом. Квартира – только приложение к вашей жизни, поэтому не стоит делать из нее культа.