«Классификация задает основные требования, теперь владельцу ТЦ есть на что ориентироваться самому и ориентировать подрядчиков»

Скоро отечественным торговым объектам предложат «разойтись по классам» - Российский совет торговых центров (РСТЦ) разработал соответствующую классификацию. Об ее основных принципах и о том, как будет проходить процедура, рассказывает Олег Войцеховский, управляющий директор РСТЦ.

Олег Викторович, в офисном и складском сегментах классификация существует уже несколько лет. Почему в торговой сфере ничего подобного до сих пор не было?
Действительно, в России до сих пор такая система отсутствовала. Объяснение простое: нечего было классифицировать. Качественные торговые центры стали появляться не так давно, и необходимо было набрать массив информации, чтобы выработать принципы классификации. Она должна основываться как на требованиях, ставших де-факто обязательными для ведущих девелоперов мира за столетний период существования индустрии торговых центров, так и на реалиях отечественного рынка, которые мы теперь можем выявить и описать.

Расскажите об основных принципах разработанной классификации.
Она представляет собой оценку объекта с точки зрения его владельца, арендатора, посетителей, инвестора. В основе лежат такие принципы, как прозрачность критериев; использование только точных и однозначно трактуемых показателей; универсальность, возможность применения единой системы показателей и расчетов для присвоения категории ТЦ различного формата, а также понятность не только для российской, но и для зарубежной аудитории. Для обеспечения простоты классификации все показатели сгруппированы в четыре смысловых блока: технологические параметры, привлекательность для арендатора, посетителя и инвестора.

В группе технологических параметров обязательные условия для класса А таковы: высота потолков - не менее 5 м между перекрытиями (в развлекательной зоне и гипермаркете - не менее 7 м), отсутствие тупиковых галерей, «мелкой нарезки» – не более 20%, тип входных групп – автоматические, шаг колонн – 9х9, объект (с размещенными на нем баннерами основных арендаторов) должен быть виден как минимум с двух основных прилегающих магистралей, обязательно наличие наземной и подземной парковки. Для класса В требования на порядок ниже: высота потолков между перекрытиями должна составлять не менее 4,5 м (6 м в развлекательной зоне и гипермаркете), «мелкой нарезки» - не более 35%, тип входных групп – автоматические, шаг колонн – 6х9, обязателен лишь один из видов паркинга. В классе С «мелкой нарезки» может быть до 50%, входные группы любого типа, шаг колонн – 6х6, остальные параметры такие же, как в предыдущей категории.

Привлекательность для посетителей в нашей классификации оценивается по таким параметрам, как атмосфера ТЦ, состав арендаторов, фудкорт, чистота и качество оформления общественных зон, витрин, удовлетворенность ценами. Основные критерии инвестиционной привлекательности - устойчивость и прогнозируемая стабильность (арендные договоры сроком от трех лет, для якорных арендаторов – десять лет), наличие листа ожидания, соответствующая доля вакантных площадей (в классе А - 5%, в классе В – 5-15%, в С - более 15%), форма арендной платы (соотношение постоянного и переменного арендного дохода - не менее 75х25% для класса А, 65х35% для В и не менее 50х50 для С), простота структурирования потенциальной сделки по инвестиционной продаже ТЦ.
Важной задачей является поддержание соответствия центра своей категории. Согласно предложенной классификации, все показатели делятся на условно-постоянные (местоположение, качество здания, его технологичность) и переменные (количество посетителей, их предпочтения, арендные платежи). Переменные показатели должны актуализироваться не реже одного раза в три месяца. Условно-постоянные оцениваются раз в 1,5 года, особенно если за это время проведено существенное расширение торгового центра или выполнена реконцепция.

Какие компании принимали участие в разработке системы?
Помимо РСТЦ - Colliers International, Jones Lang LaSalle, WatcomDataConsulting, IKEA Rus, УК «Манежная площадь», PMCO, «ПАТЕРО Девелопмент», Immoeast и другие.

Каким образом будет проходить классификация и сколько времени она займет?
Сначала представитель комплекса подает соответствующую заявку. Предварительно он может самостоятельно провести оценку ТЦ по всем критериям и приложить к запросу комплект материалов. Затем комиссия рассматривает заявку и назначает дату проведения процедуры и состав рабочей группы. На это отводится не более 20 дней. Присвоение категории проводится комиссией в срок до трех месяцев со времени подачи заявления. Результаты предоставляются собственнику центра и публикуются в СМИ не позднее двух недель с даты завершения классификации.

Допустим, мой ТЦ расположен в отличном месте, заключены арендные договоры на десять лет, огромный лист ожидания, море покупателей. Зачем мне нужно проходить классификацию?
Все перечисленные составляющие не позволяют однозначно сделать вывод о привлекательности ТЦ и тем более не дают возможности даже приблизительно его оценить. В России на сегодняшний день более 700 торговых центров, и большая часть из них нуждается в собственной идентификации. Они и станут нашими заказчиками. На категорию будут обращать внимание операторы. Владельцам «классных» центров гораздо легче аргументировать величину арендной ставки. Иностранные девелоперы захотят присвоить классность своему объекту потому, что для них престижно соответствовать высшему уровню согласно классификации, принятой в той стране, где они работают.

В целом как для инвесторов, так и для ритейлеров создана система объективных ориентиров, по которым они смогут выбрать интересующие их ТЦ. Это особенно важно сегодня, когда многие компании существенно сократили маркетинговые подразделения и начинают «путь к ТЦ» в кабинетных условиях. Очень важно, что наша классификация задает основные требования, и теперь владельцу нового проекта (для большинства первого и единственного) есть на что ориентироваться самому, а также ориентировать подрядчиков и собственный персонал, как в случае строительства престижнейшего комплекса в самом центре города, так и в случае создания современного объекта с наилучшим соотношением качества и стоимости в новом районе или за городом.

Как сегодня обстоят дела у торговых центров? Стоимость аренды растет?
Да, ставки пошли вверх. Хотя в крупных ТЦ они и не падали. Кроме того, сейчас заработала схема исчисления цены найма площадей как процента с оборота. Ожидания продаж сегодня во многих случаях перевыполнены, и где-то ставка, вычисляемая по процентной схеме, перекрыла прежний фиксированный показатель.

При посещении многих новых современных торговых центров у покупателя возникает дежавю: центр новый, а внутри все то же самое: типовой набор ритейлеров, типовой фудкорт, типовой киноплекс, где можно посмотреть типовой блокбастер. И это становится скучным. Как вы думаете, нужна ли торговым центрам индивидуальность?
Во всех странах, и Россия не исключение, при заполнении ТЦ ориентируются прежде всего на крупных сетевиков – компании, у которых количество магазинов оценивается трех-, а то и четырехзначной цифрой. Понятно, что такие бренды присутствуют в большинстве торговых центров. Тут нет никакой проблемы, если объекты размещены равномерно и не пересекаются по зонам обслуживания. Но если говорить о центре города, где в пешеходной доступности может оказаться пять, шесть, десять ТЦ, либо о крупных новых районах с явно выраженным торговым ядром, то ситуация, конечно, меняется. Имеются хорошие зарубежные примеры, когда девелопер находит местного ритейлера, помогает ему создать концепцию нового магазина, доработать ассортиментную политику и дизайн, предоставляет хорошее место (места) в своем объекте, и таким образом обеспечивает привлекательность для определенных групп покупателей, индивидуальность объекта. Причем подобный подход применяется не только в сегменте одежды, обуви, аксессуаров, но и на фудкорте, и даже для якорных супермаркетов.

Российский ритейл изначально ориентировался на сетевую схему при практически полном отсутствии малого бизнеса в классическом мировом понимании. По целому ряду причин малый (семейный) бизнес в нашей стране и сегодня не очень продвинулся к современным форматам, новым технологиям и т.д. Соответственно, применять иностранное know-how мы можем с существенными ограничениями. Посмотрим, как рынок будет развиваться далее.
Источник: «Фотонедвижимость»