http://home.domania.ru/taxonomy/term/8/feed Это статьи.. ru http://home.domania.ru/taxonomy/term/8/feed http://home.domania.ru/themes/domania/logo.png http://home.domania.ru/content/13541 Когда-то эта земля стала колыбелью одной из древнейших цивилизаций. Сегодня, как и тысячи лет назад, в горах пасутся стада овец, оливковые рощи дают богатый урожай, а морские волны разбиваются о скалы. Идиллическую картину дополняют оптимизм и гостеприимство аборигенов. Как тут не задуматься о покупке дома!   На стыке древности и цивилизации В незапамятные времена на Крите правили цари, ведущие свой род от легендарного Миноса, сына Зевса. Цивилизация, возникшая позже, чем древнеегипетская, но раньше, чем древнегреческая, так и называлась - минойская. Это было время, когда народ Крита был свободен и процветал. Уклад жизни тут сформировался особый, не похожий ни на какой другой. Миролюбивые местные жители не вели войн, зато любили праздники и искусство. Его образцы - статуи, вазы, фрески, мозаика, развалины дворцов - поражают воображение до сих пор. Позже своим богатством и великолепием остров привлек внимание захватчиков и на протяжении столетий переходил из рук в руки. Эллины и римляне, греки-византийцы и сарацины, венецианцы и турки по очереди становились хозяевами Крита, и каждая культура оставила здесь свой след. Сегодня на острове представлены старинные крепости и маяки, городская застройка, действующие православные монастыри и храмы, музеи с бесценными экспонатами. Все это привлекает множество отдыхающих, к услугам которых два аэропорта и обширная туристическая инфраструктура - отели, рестораны, магазинчики, марины.   Многие европейцы, сдают квартиры на родине и перебираются сюда, благо это недорого: на 1-1,2 тыс. евро в месяц можно ни в чем себе не отказывать. Номера в пятизвездочных гостиницах в сезон стоят 80-200 евро в сутки, апартаменты с двумя спальнями - 0,5-1 тыс. евро в месяц, в зависимости от удаленности от моря, элитная вилла у моря - 1 тыс. евро в неделю. Чтобы купить дом, не нужно быть миллионером, хотя «антиквариат» найти непросто. «Вторичный рынок на Крите и островах только формируется, предложение ограничено, еще меньше вариантов на первой линии. Редкие ликвидные объекты всего на 10-15% дешевле аналогичных новых», - говорит Харис Менелау, менеджер по маркетингу и продажам Leptos Estates в Греции. Кстати, в кризис не произошло беспрецедентного выброса вторички с дисконтом, как в некоторых других странах. Эксперты рекомендуют покупать первичку. Апартаменты в клубном доме с коммунальной инфраструктурой, общим бассейном и ухоженным садом в горной местности стоят 1,7-2,5 тыс. евро за кв. м, на первой береговой линии - 3,2-4 тыс. Апартаменты с гостиничным обслуживанием в центре города, рядом с туристической зоной - до 4,5 тыс. евро за кв. м. Стоимость отдельных домов в горной местности либо далее 3 км от берега - 2,6-2,9 тыс. евро за кв. м, в поселках на первой линии, с участком 14-50 соток, - 5,7-14 тыс. Все предложения предполагают качественную отделку и частичную меблировку от застройщика.   Для искушенных Самые знающие покупатели выбирают охраняемый ЮНЕСКО город Ханья на северо-западе Крита - по мнению местных жителей, лучший на острове. Архитектура старого города напоминает Венецию, ведь республика владела островом с XIII по XVIII век. Тогда были построены городские стены, знаменитый Старый порт с маяком и ансамбль вокруг. Наиболее людно в Ханье в сезон - с апреля по октябрь, но жизнь не замирает и зимой, поскольку в городе действует университет. В изобилии также представлены ночные бары, дискотеки, в порту есть стоянка для яхт. На границе старой и новой частей города, компания Leptos Estates проектирует комплекс апартаментов Canea Corniche на 194 просторные квартиры с одной-тремя спальнями и сервисом пятизвездочного отеля стоимостью от 4,5 тыс. евро за кв. м. Предусмотрена вся инфраструктура - магазины, рестораны и даже музей. Строительство 1-й очереди начнется в IV квартале.   В 15 минутах езды от Ханьи, в местечке Малеме, компания Leptos Estates построила комплекс Aphrodite, признанный «Лучшим проектом Греции - 2008». Он расположен прямо у песчаного пляжа, вокруг системы бассейнов. 1-я очередь готова, из 65 юнитов (апартаменты, дуплексы, дома) две трети продано. Апартаменты площадью 54 кв. м стоят от 175 тыс. евро, виллы с тремя спальнями размером 200 кв. м - 442 тыс. евро. В 35 мин езды от Ханьи, рядом с городком Кастелли, расположен проект Viglia Beach Villas: 16 домов в нескольких шагах от песчаного пляжа залива Киссамос. Дом с тремя спальнями размером 140 кв. с участком от 15 соток стоит от 798 тыс. евро, а эксклюзивная вилла в 300 кв. м на участке 40-50 соток с теннисным кортом и гостевым домом - от 4 млн евро. Через несколько лет в западной части Крита, на берегу бухты Киссамос будет построен один из самых больших и эксклюзивных курортов Греции - Costa Nopia на территории 1 млн кв. м с береговой линией в 1,5 км. Здесь появится пятизвездочный отель и SPA, 1000 жилых объектов на продажу (800 вилл и 200 апартаментов), пристань на 150 яхт для жителей, а неподалеку планируется сооружение государственной марины, которая будет в несколько раз больше. Наконец, курортная резиденция See View Resort, как и Costa Nopia, разместится на склоне горы. Здесь также появится пятизвездочный отель на 200 номеров и 300 домов. Реализация начнется после запуска Costa Nopia. Поскольку всеми проектами занимается Leptos Estates - самый крупный застройщик в Греции и на Кипре, можно не сомневаться в качестве жилья и компетентности управляющей компании.   Как совершить сделку В Греции покупка недвижимости происходит при посредстве нотариуса и юриста. Первый проверяет, правильно ли составлен договор, второй - чистоту сделки. Если покупатель не резидент Евросоюза, потребуется разрешение министерства обороны Греции. Длится согласование около восьми месяцев. Сейчас правительство решило упростить процедуру, в ближайшем будущем давать разрешение будут местные власти, что сократит сроки до месяца. Необходимо представить следующие документы: паспорт, свидетельство о рождении, справку с родины о несудимости, заявление с указанием причин покупки. Все бумаги должны быть переведены на греческий язык и апостилированы. Сделка считается совершенной в момент, когда нотариус подписывает документы. Затем они поступают для регистрации в Земельный департамент.   В 2006 году в Греции (включая Крит) введен НДС в размере 23%, для островов (исключая Крит) - 16%. Однако для недвижимости, разрешение на строительство которой было выдано до 2006 года, а также для земли, НДС не действует. Вместо него покупатель платит налог купли-продажи размером 9-11% от стоимости объекта, указанной в договоре. Услуги нотариуса стоят 1,5%, юриста - от 1%, гербовый сбор - 0,5%. Ограничений на покупку земли и жилья нет. С недвижимости кадастровой стоимостью ниже 400 тыс. евро ежегодный налог не взимается, а с суммы, превышающей 400 тыс., берется 0,1%. Поскольку кадастровая стоимость меньше рыночной в три раза, фактически налогообложению не подлежат объекты стоимостью 1-1,2 млн евро. При продаже не взимается налог на прибыль. Приобретение недвижимости не является основанием для выдачи ВНЖ, покупатель лишь получает шенгенскую визу на год, продлеваемую ежегодно, с разрешением жить в стране шесть месяцев в году. Источник: «Фотонедвижимость» Зарубежная недвижимость инвестиции Крит покупка недвижимости Tue, 21 Jun 2011 07:00:00 +0400 manageinfo 13541 at http://home.domania.ru Когда-то эта земля стала колыбелью одной из древнейших цивилизаций. Сегодня, как и тысячи лет назад, в горах пасутся стада овец, оливковые рощи дают богатый урожай, а морские волны разбиваются о скалы. Идиллическую картину дополняют оптимизм и гостеприимство аборигенов. Как тут не задуматься о покупке дома!   На стыке древности и цивилизации В незапамятные времена на Крите правили цари, ведущие свой род от легендарного Миноса, сына Зевса. Цивилизация, возникшая позже, чем древнеегипетская, но раньше, чем древнегреческая, так и называлась - минойская. Это было время, когда народ Крита был свободен и процветал. Уклад жизни тут сформировался особый, не похожий ни на какой другой. Миролюбивые местные жители не вели войн, зато любили праздники и искусство. Его образцы - статуи, вазы, фрески, мозаика, развалины дворцов - поражают воображение до сих пор. Позже своим богатством и великолепием остров привлек внимание захватчиков и на протяжении столетий переходил из рук в руки. Эллины и римляне, греки-византийцы и сарацины, венецианцы и турки по очереди становились хозяевами Крита, и каждая культура оставила здесь свой след. Сегодня на острове представлены старинные крепости и маяки, городская застройка, действующие православные монастыри и храмы, музеи с бесценными экспонатами. Все это привлекает множество отдыхающих, к услугам которых два аэропорта и обширная туристическая инфраструктура - отели, рестораны, магазинчики, марины.   Многие европейцы, сдают квартиры на родине и перебираются сюда, благо это недорого: на 1-1,2 тыс. евро в месяц можно ни в чем себе не отказывать. Номера в пятизвездочных гостиницах в сезон стоят 80-200 евро в сутки, апартаменты с двумя спальнями - 0,5-1 тыс. евро в месяц, в зависимости от удаленности от моря, элитная вилла у моря - 1 тыс. евро в неделю. Чтобы купить дом, не нужно быть миллионером, хотя «антиквариат» найти непросто. «Вторичный рынок на Крите и островах только формируется, предложение ограничено, еще меньше вариантов на первой линии. Редкие ликвидные объекты всего на 10-15% дешевле аналогичных новых», - говорит Харис Менелау, менеджер по маркетингу и продажам Leptos Estates в Греции. Кстати, в кризис не произошло беспрецедентного выброса вторички с дисконтом, как в некоторых других странах. Эксперты рекомендуют покупать первичку. Апартаменты в клубном доме с коммунальной инфраструктурой, общим бассейном и ухоженным садом в горной местности стоят 1,7-2,5 тыс. евро за кв. м, на первой береговой линии - 3,2-4 тыс. Апартаменты с гостиничным обслуживанием в центре города, рядом с туристической зоной - до 4,5 тыс. евро за кв. м. Стоимость отдельных домов в горной местности либо далее 3 км от берега - 2,6-2,9 тыс. евро за кв. м, в поселках на первой линии, с участком 14-50 соток, - 5,7-14 тыс. Все предложения предполагают качественную отделку и частичную меблировку от застройщика.   Для искушенных Самые знающие покупатели выбирают охраняемый ЮНЕСКО город Ханья на северо-западе Крита - по мнению местных жителей, лучший на острове. Архитектура старого города напоминает Венецию, ведь республика владела островом с XIII по XVIII век. Тогда были построены городские стены, знаменитый Старый порт с маяком и ансамбль вокруг. Наиболее людно в Ханье в сезон - с апреля по октябрь, но жизнь не замирает и зимой, поскольку в городе действует университет. В изобилии также представлены ночные бары, дискотеки, в порту есть стоянка для яхт. На границе старой и новой частей города, компания Leptos Estates проектирует комплекс апартаментов Canea Corniche на 194 просторные квартиры с одной-тремя спальнями и сервисом пятизвездочного отеля стоимостью от 4,5 тыс. евро за кв. м. Предусмотрена вся инфраструктура - магазины, рестораны и даже музей. Строительство 1-й очереди начнется в IV квартале.   В 15 минутах езды от Ханьи, в местечке Малеме, компания Leptos Estates построила комплекс Aphrodite, признанный «Лучшим проектом Греции - 2008». Он расположен прямо у песчаного пляжа, вокруг системы бассейнов. 1-я очередь готова, из 65 юнитов (апартаменты, дуплексы, дома) две трети продано. Апартаменты площадью 54 кв. м стоят от 175 тыс. евро, виллы с тремя спальнями размером 200 кв. м - 442 тыс. евро. В 35 мин езды от Ханьи, рядом с городком Кастелли, расположен проект Viglia Beach Villas: 16 домов в нескольких шагах от песчаного пляжа залива Киссамос. Дом с тремя спальнями размером 140 кв. с участком от 15 соток стоит от 798 тыс. евро, а эксклюзивная вилла в 300 кв. м на участке 40-50 соток с теннисным кортом и гостевым домом - от 4 млн евро. Через несколько лет в западной части Крита, на берегу бухты Киссамос будет построен один из самых больших и эксклюзивных курортов Греции - Costa Nopia на территории 1 млн кв. м с береговой линией в 1,5 км. Здесь появится пятизвездочный отель и SPA, 1000 жилых объектов на продажу (800 вилл и 200 апартаментов), пристань на 150 яхт для жителей, а неподалеку планируется сооружение государственной марины, которая будет в несколько раз больше. Наконец, курортная резиденция See View Resort, как и Costa Nopia, разместится на склоне горы. Здесь также появится пятизвездочный отель на 200 номеров и 300 домов. Реализация начнется после запуска Costa Nopia. Поскольку всеми проектами занимается Leptos Estates - самый крупный застройщик в Греции и на Кипре, можно не сомневаться в качестве жилья и компетентности управляющей компании.   Как совершить сделку В Греции покупка недвижимости происходит при посредстве нотариуса и юриста. Первый проверяет, правильно ли составлен договор, второй - чистоту сделки. Если покупатель не резидент Евросоюза, потребуется разрешение министерства обороны Греции. Длится согласование около восьми месяцев. Сейчас правительство решило упростить процедуру, в ближайшем будущем давать разрешение будут местные власти, что сократит сроки до месяца. Необходимо представить следующие документы: паспорт, свидетельство о рождении, справку с родины о несудимости, заявление с указанием причин покупки. Все бумаги должны быть переведены на греческий язык и апостилированы. Сделка считается совершенной в момент, когда нотариус подписывает документы. Затем они поступают для регистрации в Земельный департамент.   В 2006 году в Греции (включая Крит) введен НДС в размере 23%, для островов (исключая Крит) - 16%. Однако для недвижимости, разрешение на строительство которой было выдано до 2006 года, а также для земли, НДС не действует. Вместо него покупатель платит налог купли-продажи размером 9-11% от стоимости объекта, указанной в договоре. Услуги нотариуса стоят 1,5%, юриста - от 1%, гербовый сбор - 0,5%. Ограничений на покупку земли и жилья нет. С недвижимости кадастровой стоимостью ниже 400 тыс. евро ежегодный налог не взимается, а с суммы, превышающей 400 тыс., берется 0,1%. Поскольку кадастровая стоимость меньше рыночной в три раза, фактически налогообложению не подлежат объекты стоимостью 1-1,2 млн евро. При продаже не взимается налог на прибыль. Приобретение недвижимости не является основанием для выдачи ВНЖ, покупатель лишь получает шенгенскую визу на год, продлеваемую ежегодно, с разрешением жить в стране шесть месяцев в году. Источник: «Фотонедвижимость» http://home.domania.ru/content/13242 Иногда объявления о продаже зарубежной недвижимости содержат заманчивое предложение: купить жилье по ипотеке без первого взноса. Эксперты предупреждают: будьте осторожны, возможно, речь идет о серой схеме, основанной на обмане банка и государства. Подобные действия чреваты штрафами и даже конфискацией объекта.   Кого обманывать будем? Года три назад в Испании повсеместно предлагалось 90-100%-е финансирование жилья даже в лучших зонах. Подобные предложения можно увидеть на некоторых выставках зарубежной недвижимости и сегодня. В чем подвох? Ведь испанские банки, как известно, дают самое большее 80% от стоимости… По словам Юлии Кайновой, ведущего эксперта Century21 Beverlywood Realty, схема такова: риэлтор или застройщик, иногда вместе, заказывают заведомо завышенную оценку через коррумпированного оценщика (да, и в Испании существует взяточничество!), и вместо реальной стоимости квартиры, допустим 100 тыс. евро, в документе указывается 140 тыс. Банк дает кредит на 80%, что в нашем случае составит 112 тыс. евро. Этого хватит и на покупку квартиры, и на оплату комиссии риэлтора, и на расходы по оформлению.   С другой стороны, ради экономии на оформлении и последующих ежегодных налогах сумма сделки часто занижается. В нашем случае ее можно уменьшить до 80 тыс. евро, но более чем на 20% знающие люди убавлять категорически не рекомендуют. «В кризис из-за нехватки денег в казне налоговые органы Испании «метут по сусекам», поднимают все сделки с недвижимостью за последние 15 лет и смотрят, кто и сколько сэкономил, поскольку занижение цен встречается повсеместно, - рассказывает Ю. Кайнова. - Проводится оценка себестоимости строительства, показатели сравниваются с налогооблагаемой базой. При выявлении 25%-й разницы выписывается штраф». Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо», добавляет, что власти еще и прикидывают, сколько может составить доход от той части недвижимости, стоимость которой покупатель скрыл.   Меж двух огней Собственник получает по почте уведомление, в котором сообщается о месячном сроке погашения налоговой задолженности, включая пени за весь срок недобора. Здесь же имеется коварная приписка о том, что если ответчик не согласен с решением, он имеет право в течение двух месяцев его обжаловать. И вот этого как раз ни в коем случае нельзя делать! «Долг необходимо сразу же погасить, поскольку в процессе суда дельта между насчитанной налоговиками себестоимостью строительства и суммой, проставленной коррумпированным оценщиком, увеличится с 25% до 48%, то есть штраф и проценты возрастут колоссально. Всплывет и факт незаконного кредита (в нашем примере - 28 тыс. евро), - предупреждает Ю. Кайнова. - Далее выявляются четыре участника сделки: продавец-испанец, оценщик-испанец, нотариус-испанец и покупатель-русский. И здесь начинаются сказки о русской мафии, где крайним остается покупатель, который в лучшем случае просто потеряет квартиру». В худшем его ждет уголовное преследование.   Банк по факту получения незаконного кредита тоже подаст иск. Ведь, если оценка завышена, он может понести убытки - эту недвижимость не получится продать по такой стоимости. «Цель подобных схем достаточно прозрачна: обеспечить выгоду лиц, которые участвовали в оформлении кредитов, - комментирует Н. Мозгалевская. - Заманивая покупателя сказочными возможностями, сотрудник банка прикрывает свою маржу. Поэтому, принимая подобную схему, клиент не должен забывать, что действует в ущерб интересам кредитора и должен быть готов отвечать за последствия».   Когда риск – неблагородное дело Замечено, что подобные схемы расцветают пышным цветом именно в моменты экономических катаклизмов и действуют в государствах, переживающих сложные периоды. Сейчас их можно встретить в Испании, Португалии, Греции, Румынии, Албании - то есть на неразвитых или кризисных рынках, где нужно продавать недвижимость во что бы то ни стало. В развитых странах провернуть такую операцию почти невозможно. «Эти технологии часто выступают неким заманивающим фактором, но по сути это мошенничество, за которое, например, в Германии можно угодить за решетку», - утверждает Н. Мозгалевская. «Испания сегодня наряду с Болгарией, Турцией и Черногорией входит в категорию стран, самых рискованных с точки зрения приобретения недвижимости», - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS.   Схема с занижением реальной стоимости широко распространена также в Италии. Однако экономия на налогах чаще всего ничем хорошим не заканчивается, ведь если собственник захочет избавиться от недвижимости, ему придется уплачивать налог с разницы между покупной ценой и продажной. Скажем, реально объект стоит 150 тыс. евро, в договоре указано 100 тыс., а продать надо за 180 тыс. В этом случае придется уплатить налог с 80 тыс. евро, а не с 30. К тому же потенциальный покупатель, ознакомившись с договором, вряд ли захочет отдавать 180 тыс. за квартиру, которая по договору стоила всего 100.   Кристально чистый Покупателю нужно подумать и о подтверждении доходов. Это придется сделать даже в том случае, если не берется ипотека. В развитых странах, например во Франции, госорганы могут попросить подтвердить доходы даже через несколько лет после покупки. «В Финляндии в 90-х продавцы недвижимости не всегда обращали внимание на «чистоту» доходов покупателей, а через несколько лет потребовалось подтвердить легальность. Кто не смог, лишился жилья», - рассказывает Н. Мозгалевская. - Да и в любой стране может когда-нибудь начаться кампания по выяснению, что, за сколько и на какие деньги куплено. Поэтому, тем или иным образом обманывая государство, следует понимать степень риска и отдавать себе отчет, оправдан он или нет». «Мы, как и Остап Бендер, считаем, что в «азартные игры с государством» играть нельзя. Ведь риэлтор, предлагающий подобные схемы, сделав свое дело, уходит. А покупатель остается с объектом, к оформлению которого рано или поздно могут возникнуть вопросы. И цена их решения порой оказывается существенно выше, чем полученная выгода», - напоминает Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.   Отделяя зерна от плевел Впрочем, не всегда предложения стопроцентного кредита сомнительны. Например, в той же Испании некоторые застройщики сами предоставляют покупателям их объекта 90-100% от стоимости (правда, расходы по оформлению и налоги необходимо оплатить самостоятельно) на срок до 25 лет под 3,5-4,5% годовых с возможностью досрочного погашения. Но, как и банк, девелопер попросит представить документы о доходах.   «Чаще всего такая схема действует в отношении неликвидных проектов, - говорит Ю. Кайнова. - Но иногда она касается вполне достойных вариантов. В качестве примера можно привести комплекс «Кампоамор», который финансировали два банка, один из которых срочно потребовал у застройщика погасить долг. Девелопер не смог расплатиться вовремя из-за кризиса, у него было не продано около 20 квартир. Поскольку банку не улыбалось забрать квартиры и разбираться с ними самостоятельно, было принято решение ускорить процесс продажи путем предложения схемы повышенной выгодности, а именно ипотеки в размере 90% (тогда как в разгар кризиса в Испании даже 50% для иностранца было большой удачей). Но и в этом случае покупатель был обязан показать доходы». Источник: «Фотонедвижимость» Зарубежная недвижимость инвестиции в недвижимость ипотека Испания риск серая схема Tue, 07 Jun 2011 07:00:00 +0400 manageinfo 13242 at http://home.domania.ru Иногда объявления о продаже зарубежной недвижимости содержат заманчивое предложение: купить жилье по ипотеке без первого взноса. Эксперты предупреждают: будьте осторожны, возможно, речь идет о серой схеме, основанной на обмане банка и государства. Подобные действия чреваты штрафами и даже конфискацией объекта.   Кого обманывать будем? Года три назад в Испании повсеместно предлагалось 90-100%-е финансирование жилья даже в лучших зонах. Подобные предложения можно увидеть на некоторых выставках зарубежной недвижимости и сегодня. В чем подвох? Ведь испанские банки, как известно, дают самое большее 80% от стоимости… По словам Юлии Кайновой, ведущего эксперта Century21 Beverlywood Realty, схема такова: риэлтор или застройщик, иногда вместе, заказывают заведомо завышенную оценку через коррумпированного оценщика (да, и в Испании существует взяточничество!), и вместо реальной стоимости квартиры, допустим 100 тыс. евро, в документе указывается 140 тыс. Банк дает кредит на 80%, что в нашем случае составит 112 тыс. евро. Этого хватит и на покупку квартиры, и на оплату комиссии риэлтора, и на расходы по оформлению.   С другой стороны, ради экономии на оформлении и последующих ежегодных налогах сумма сделки часто занижается. В нашем случае ее можно уменьшить до 80 тыс. евро, но более чем на 20% знающие люди убавлять категорически не рекомендуют. «В кризис из-за нехватки денег в казне налоговые органы Испании «метут по сусекам», поднимают все сделки с недвижимостью за последние 15 лет и смотрят, кто и сколько сэкономил, поскольку занижение цен встречается повсеместно, - рассказывает Ю. Кайнова. - Проводится оценка себестоимости строительства, показатели сравниваются с налогооблагаемой базой. При выявлении 25%-й разницы выписывается штраф». Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо», добавляет, что власти еще и прикидывают, сколько может составить доход от той части недвижимости, стоимость которой покупатель скрыл.   Меж двух огней Собственник получает по почте уведомление, в котором сообщается о месячном сроке погашения налоговой задолженности, включая пени за весь срок недобора. Здесь же имеется коварная приписка о том, что если ответчик не согласен с решением, он имеет право в течение двух месяцев его обжаловать. И вот этого как раз ни в коем случае нельзя делать! «Долг необходимо сразу же погасить, поскольку в процессе суда дельта между насчитанной налоговиками себестоимостью строительства и суммой, проставленной коррумпированным оценщиком, увеличится с 25% до 48%, то есть штраф и проценты возрастут колоссально. Всплывет и факт незаконного кредита (в нашем примере - 28 тыс. евро), - предупреждает Ю. Кайнова. - Далее выявляются четыре участника сделки: продавец-испанец, оценщик-испанец, нотариус-испанец и покупатель-русский. И здесь начинаются сказки о русской мафии, где крайним остается покупатель, который в лучшем случае просто потеряет квартиру». В худшем его ждет уголовное преследование.   Банк по факту получения незаконного кредита тоже подаст иск. Ведь, если оценка завышена, он может понести убытки - эту недвижимость не получится продать по такой стоимости. «Цель подобных схем достаточно прозрачна: обеспечить выгоду лиц, которые участвовали в оформлении кредитов, - комментирует Н. Мозгалевская. - Заманивая покупателя сказочными возможностями, сотрудник банка прикрывает свою маржу. Поэтому, принимая подобную схему, клиент не должен забывать, что действует в ущерб интересам кредитора и должен быть готов отвечать за последствия».   Когда риск – неблагородное дело Замечено, что подобные схемы расцветают пышным цветом именно в моменты экономических катаклизмов и действуют в государствах, переживающих сложные периоды. Сейчас их можно встретить в Испании, Португалии, Греции, Румынии, Албании - то есть на неразвитых или кризисных рынках, где нужно продавать недвижимость во что бы то ни стало. В развитых странах провернуть такую операцию почти невозможно. «Эти технологии часто выступают неким заманивающим фактором, но по сути это мошенничество, за которое, например, в Германии можно угодить за решетку», - утверждает Н. Мозгалевская. «Испания сегодня наряду с Болгарией, Турцией и Черногорией входит в категорию стран, самых рискованных с точки зрения приобретения недвижимости», - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS.   Схема с занижением реальной стоимости широко распространена также в Италии. Однако экономия на налогах чаще всего ничем хорошим не заканчивается, ведь если собственник захочет избавиться от недвижимости, ему придется уплачивать налог с разницы между покупной ценой и продажной. Скажем, реально объект стоит 150 тыс. евро, в договоре указано 100 тыс., а продать надо за 180 тыс. В этом случае придется уплатить налог с 80 тыс. евро, а не с 30. К тому же потенциальный покупатель, ознакомившись с договором, вряд ли захочет отдавать 180 тыс. за квартиру, которая по договору стоила всего 100.   Кристально чистый Покупателю нужно подумать и о подтверждении доходов. Это придется сделать даже в том случае, если не берется ипотека. В развитых странах, например во Франции, госорганы могут попросить подтвердить доходы даже через несколько лет после покупки. «В Финляндии в 90-х продавцы недвижимости не всегда обращали внимание на «чистоту» доходов покупателей, а через несколько лет потребовалось подтвердить легальность. Кто не смог, лишился жилья», - рассказывает Н. Мозгалевская. - Да и в любой стране может когда-нибудь начаться кампания по выяснению, что, за сколько и на какие деньги куплено. Поэтому, тем или иным образом обманывая государство, следует понимать степень риска и отдавать себе отчет, оправдан он или нет». «Мы, как и Остап Бендер, считаем, что в «азартные игры с государством» играть нельзя. Ведь риэлтор, предлагающий подобные схемы, сделав свое дело, уходит. А покупатель остается с объектом, к оформлению которого рано или поздно могут возникнуть вопросы. И цена их решения порой оказывается существенно выше, чем полученная выгода», - напоминает Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.   Отделяя зерна от плевел Впрочем, не всегда предложения стопроцентного кредита сомнительны. Например, в той же Испании некоторые застройщики сами предоставляют покупателям их объекта 90-100% от стоимости (правда, расходы по оформлению и налоги необходимо оплатить самостоятельно) на срок до 25 лет под 3,5-4,5% годовых с возможностью досрочного погашения. Но, как и банк, девелопер попросит представить документы о доходах.   «Чаще всего такая схема действует в отношении неликвидных проектов, - говорит Ю. Кайнова. - Но иногда она касается вполне достойных вариантов. В качестве примера можно привести комплекс «Кампоамор», который финансировали два банка, один из которых срочно потребовал у застройщика погасить долг. Девелопер не смог расплатиться вовремя из-за кризиса, у него было не продано около 20 квартир. Поскольку банку не улыбалось забрать квартиры и разбираться с ними самостоятельно, было принято решение ускорить процесс продажи путем предложения схемы повышенной выгодности, а именно ипотеки в размере 90% (тогда как в разгар кризиса в Испании даже 50% для иностранца было большой удачей). Но и в этом случае покупатель был обязан показать доходы». Источник: «Фотонедвижимость» http://home.domania.ru/content/13014 В объявлениях о продаже зарубежной недвижимости часто встречаются термины freehold и leasehold. Они означают, что в первом случае земля под недвижимостью находится в собственности, во втором - в аренде. Соответственно, статус leasehold накладывает на владельца жилья некоторые обязательства. С другой стороны, объект на арендованной земле может стоить дешевле.   Во временном пользовании Практика leasehold появилась в Средневековье - именно тогда, еще при феодальном строе, земли в Европе были поделены между монархом и аристократическими семьями. Сейчас крупнейшими лендлордами выступают муниципалитет или государство (соответственно земли бывают муниципальные и федеральные), реже церковь. В Великобритании большинство земель принадлежат королеве. Некоторые участки, которые выкуплены в собственность, имеют статус freehold, но там, где это сделать не удалось, жилье продается в статусе leasehold, предполагающем долгосрочную аренду и регулярные платежи. В Англии минимальный период составляет 99 лет, максимальный - 999 лет. В Германии для жилой недвижимости срок договора на землю при его заключении не может быть меньше 75 лет и достигает 99 лет, для коммерческой - 40-50 лет. В Лондоне, приводит пример Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, резиденции Cornwall Terrace стоимостью от 25 млн фунтов (самые дорогие в районе Риджентс-Парка) продаются в долгосрочную аренду сроком на 125 лет, а самый дорогой в мире по стоимости квадратного метра жилой комплекс One Hyde Park возле Гайд-Парка, апартаменты в котором стоят от 10 млн фунтов, - на 999 лет.   «В Германии развитие подобных схем было связано с распространением программы «Доступное жилье». Инвестор получал землю и часть финансирования на строительство многоквартирного дома, где обременением шло ограничение аренды, с условием продать часть объектов по leasehold. В результате граждане с минимальным доходом могли себе позволить жить в достойных условиях», - рассказывает Юлия Кайнова, ведущий эксперт Century21 Beverlywood Realty. В США также распространена система leasehold, но там в большинстве случаев земля принадлежит частным лицам и по истечении срока аренды уходит в их собственность. «В Испании имеет место только freehold, и даже при планировании строительства с использованием заемных средств в контракте с банком всегда указывается, что соискатель должен иметь в собственности землю (купленную за свои деньги), а также оплаченный проект и 10% от суммы кредита», - рассказывает Ю. Кайнова. Иностранцы владеют жильем на основе freehold в США и большинстве стран ЕС, в Турции, ОАЭ и др. А вот в Юго-Восточной Азии нерезиденту невозможно приобрести недвижимость в принципе. «Это, однако, не мешает огромному количеству зарубежных инвесторов вкладывать средства в местные рынки», - отмечает Е. Юргенева.   Велик ли платеж? Владельцам большинства жилых объектов в Англии приходится ежегодно платить земельную ренту, которая устанавливается лендлордом и разнится от местности к местности, причем суммы бывают от копеечных до весьма солидных. Так, приводит пример Елена Юргенева, в лондонском комплексе апартаментов Безье сумма составляет около 600 фунтов в год и фиксируется в договоре купли-продажи. В Германии арендная плата в размере 4% от стоимости участка поднимается каждые три-пять лет на 3-5%. «Leasehold выгоден прежде всего гражданам с низким и средним достатком, в особенности для строительства дома, - говорит Ю. Кайнова. - Вне этой схемы, чтобы что-то построить, сначала необходимо выкупить участок. Тогда банк предоставит кредит под 3,75-4,5% годовых. А взяв ту же землю в аренду, люди будут платить 4% в год. Если есть маленькие дети, плата уменьшится на 1%, а если семья состоит из пяти человек, скидка вырастет до 2,5%». Таким образом, аренда часто оказывается дешевле, чем платежи по кредиту. При этом, внося плату за землю, в дальнейшем участник leasehold-договора имеет приоритетное право ее выкупа по объективной стоимости, назначенной официальным оценщиком.   К примеру, в Берлине владелец семиэтажного доходного дома 1981 года постройки (12 квартир) платит за аренду участка площадью 212 кв. м муниципалитету - владельцу земли 5,8 тыс. евро в год. При этом, сообщает Ю. Кайнова, объект приносит 74 тыс. евро чистого дохода. В Лос-Анджелесе, владелец двухкомнатных апартаментов размером 82 кв. м в кондоминиуме, расположенном в престижном районе, только за аренду земли будет отдавать $750 в месяц, а ведь еще нужно оплачивать коммунальные расходы и обслуживание фитнес-центра, чистку бассейна и уход за общими зонами - это примерно $200. Разновидности leasehold встречаются в Таиланде и на Мальдивах, где иностранцы не могут приобретать землю в собственность, а только арендовать через компанию.   Удешевляющий фактор В Англии необходимость арендовать землю порой существенно корректирует стоимость недвижимости. Особенно важно учитывать срок leasehold. «Например, если вы нашли в Мэйфейр апартаменты площадью 50-60 кв. м за 300-400 тыс. фунтов, это явно leasehold. Необходимо выяснить, когда истекают права аренды. Скорее всего, в ближайшие 5-12 лет, что означает выплату как минимум 300 тыс. фунтов после этого срока, - говорит Е. Тейн. - Вот конкретный пример: в этом районе квартира с двумя спальнями стоит 360 тыс. фунтов. Договор leasehold заканчивается через пять лет. Для его продления на 150 лет необходимо заплатить порядка 500 тыс. фунтов». А вот на вышеупомянутые апартаменты в Лос-Анджелесе срок аренды истекает через 20 лет, но уже сейчас квартиры в этом доме на 30% дешевле аналогов, говорит Ю. Кайнова.   С другой стороны, статус земли может и не влиять на стоимость, если вовремя перезаключать договор, уточняет Е. Юргенева. Правила продления устанавливает собственник. Если до конца срока остается около 60 лет, процедура обойдется примерно в 10% от кадастровой стоимости объекта. Можно попробовать договориться о более комфортных условиях, но чем дальше, тем сложнее, тем менее ликвидным становится объект. Если осталось менее 20 лет, продлить контракт уже проблематично, точнее, дорого. Договор, который заканчивается через пять лет, можно считать просроченным. В этом случае объект обесценивается, его придется продавать за копейки, что тоже сложно. Впрочем, «в 115-летней практике Knight Frank еще не было случая, чтобы срок аренды истек ввиду бездействия владельца жилья», - свидетельствует Елена Юргенева.   Варианты действий После истечения срока аренды, если владелец готов продать землю, арендатор или его наследники имеют преимущественное право выкупа по объективной цене, обозначенной лицензированным независимым оценщиком. В Германии, по словам Ю. Кайновой, возможны три варианта: выкуп земли владельцем дома, выкуп дома владельцем земли и продление срока аренды с увеличением платежей. «Если земля государственная и у муниципалитета другие планы на участок (например, строительство дороги), владельцу здания в любом случае предложат компенсацию по остаточной стоимости объекта», - уверяет эксперт. Если у хозяина жилья нет средств на продление срока аренды, можно занять необходимую сумму и перепродать объект, говорит Е. Юргенева. Или собственник земли предлагает владельцу недвижимости перевезти ее куда-то еще, если это технически возможно.   Поменять статус земли можно и до истечения срока аренды. «В Великобритании девелоперы стараются изменить статус на freehold. Это трудоемкий процесс, но в итоге возникает конкурентное преимущество при привлечении иностранных покупателей», - говорит Е. Тейн. А еще в Англии существует такой статус, как share of freehold - когда здание, принадлежащее нескольким владельцам, стоит на чьей-то земле. Часто хозяева недвижимости не прочь выкупить землю в складчину и стать обладателями долей. Это возможно, если обе стороны готовы к переговорам. «С частным собственником договориться легче, чем по землям Короны, так как ему вероятнее могут понадобиться средства, для получения которых он будет готов расстаться с участком», - отмечает Е. Юргенева. Источник: «Фотонедвижимость» freehold leasehold аренда земли Европа Зарубежная недвижимость Tue, 31 May 2011 07:00:00 +0400 manageinfo 13014 at http://home.domania.ru В объявлениях о продаже зарубежной недвижимости часто встречаются термины freehold и leasehold. Они означают, что в первом случае земля под недвижимостью находится в собственности, во втором - в аренде. Соответственно, статус leasehold накладывает на владельца жилья некоторые обязательства. С другой стороны, объект на арендованной земле может стоить дешевле.   Во временном пользовании Практика leasehold появилась в Средневековье - именно тогда, еще при феодальном строе, земли в Европе были поделены между монархом и аристократическими семьями. Сейчас крупнейшими лендлордами выступают муниципалитет или государство (соответственно земли бывают муниципальные и федеральные), реже церковь. В Великобритании большинство земель принадлежат королеве. Некоторые участки, которые выкуплены в собственность, имеют статус freehold, но там, где это сделать не удалось, жилье продается в статусе leasehold, предполагающем долгосрочную аренду и регулярные платежи. В Англии минимальный период составляет 99 лет, максимальный - 999 лет. В Германии для жилой недвижимости срок договора на землю при его заключении не может быть меньше 75 лет и достигает 99 лет, для коммерческой - 40-50 лет. В Лондоне, приводит пример Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, резиденции Cornwall Terrace стоимостью от 25 млн фунтов (самые дорогие в районе Риджентс-Парка) продаются в долгосрочную аренду сроком на 125 лет, а самый дорогой в мире по стоимости квадратного метра жилой комплекс One Hyde Park возле Гайд-Парка, апартаменты в котором стоят от 10 млн фунтов, - на 999 лет.   «В Германии развитие подобных схем было связано с распространением программы «Доступное жилье». Инвестор получал землю и часть финансирования на строительство многоквартирного дома, где обременением шло ограничение аренды, с условием продать часть объектов по leasehold. В результате граждане с минимальным доходом могли себе позволить жить в достойных условиях», - рассказывает Юлия Кайнова, ведущий эксперт Century21 Beverlywood Realty. В США также распространена система leasehold, но там в большинстве случаев земля принадлежит частным лицам и по истечении срока аренды уходит в их собственность. «В Испании имеет место только freehold, и даже при планировании строительства с использованием заемных средств в контракте с банком всегда указывается, что соискатель должен иметь в собственности землю (купленную за свои деньги), а также оплаченный проект и 10% от суммы кредита», - рассказывает Ю. Кайнова. Иностранцы владеют жильем на основе freehold в США и большинстве стран ЕС, в Турции, ОАЭ и др. А вот в Юго-Восточной Азии нерезиденту невозможно приобрести недвижимость в принципе. «Это, однако, не мешает огромному количеству зарубежных инвесторов вкладывать средства в местные рынки», - отмечает Е. Юргенева.   Велик ли платеж? Владельцам большинства жилых объектов в Англии приходится ежегодно платить земельную ренту, которая устанавливается лендлордом и разнится от местности к местности, причем суммы бывают от копеечных до весьма солидных. Так, приводит пример Елена Юргенева, в лондонском комплексе апартаментов Безье сумма составляет около 600 фунтов в год и фиксируется в договоре купли-продажи. В Германии арендная плата в размере 4% от стоимости участка поднимается каждые три-пять лет на 3-5%. «Leasehold выгоден прежде всего гражданам с низким и средним достатком, в особенности для строительства дома, - говорит Ю. Кайнова. - Вне этой схемы, чтобы что-то построить, сначала необходимо выкупить участок. Тогда банк предоставит кредит под 3,75-4,5% годовых. А взяв ту же землю в аренду, люди будут платить 4% в год. Если есть маленькие дети, плата уменьшится на 1%, а если семья состоит из пяти человек, скидка вырастет до 2,5%». Таким образом, аренда часто оказывается дешевле, чем платежи по кредиту. При этом, внося плату за землю, в дальнейшем участник leasehold-договора имеет приоритетное право ее выкупа по объективной стоимости, назначенной официальным оценщиком.   К примеру, в Берлине владелец семиэтажного доходного дома 1981 года постройки (12 квартир) платит за аренду участка площадью 212 кв. м муниципалитету - владельцу земли 5,8 тыс. евро в год. При этом, сообщает Ю. Кайнова, объект приносит 74 тыс. евро чистого дохода. В Лос-Анджелесе, владелец двухкомнатных апартаментов размером 82 кв. м в кондоминиуме, расположенном в престижном районе, только за аренду земли будет отдавать $750 в месяц, а ведь еще нужно оплачивать коммунальные расходы и обслуживание фитнес-центра, чистку бассейна и уход за общими зонами - это примерно $200. Разновидности leasehold встречаются в Таиланде и на Мальдивах, где иностранцы не могут приобретать землю в собственность, а только арендовать через компанию.   Удешевляющий фактор В Англии необходимость арендовать землю порой существенно корректирует стоимость недвижимости. Особенно важно учитывать срок leasehold. «Например, если вы нашли в Мэйфейр апартаменты площадью 50-60 кв. м за 300-400 тыс. фунтов, это явно leasehold. Необходимо выяснить, когда истекают права аренды. Скорее всего, в ближайшие 5-12 лет, что означает выплату как минимум 300 тыс. фунтов после этого срока, - говорит Е. Тейн. - Вот конкретный пример: в этом районе квартира с двумя спальнями стоит 360 тыс. фунтов. Договор leasehold заканчивается через пять лет. Для его продления на 150 лет необходимо заплатить порядка 500 тыс. фунтов». А вот на вышеупомянутые апартаменты в Лос-Анджелесе срок аренды истекает через 20 лет, но уже сейчас квартиры в этом доме на 30% дешевле аналогов, говорит Ю. Кайнова.   С другой стороны, статус земли может и не влиять на стоимость, если вовремя перезаключать договор, уточняет Е. Юргенева. Правила продления устанавливает собственник. Если до конца срока остается около 60 лет, процедура обойдется примерно в 10% от кадастровой стоимости объекта. Можно попробовать договориться о более комфортных условиях, но чем дальше, тем сложнее, тем менее ликвидным становится объект. Если осталось менее 20 лет, продлить контракт уже проблематично, точнее, дорого. Договор, который заканчивается через пять лет, можно считать просроченным. В этом случае объект обесценивается, его придется продавать за копейки, что тоже сложно. Впрочем, «в 115-летней практике Knight Frank еще не было случая, чтобы срок аренды истек ввиду бездействия владельца жилья», - свидетельствует Елена Юргенева.   Варианты действий После истечения срока аренды, если владелец готов продать землю, арендатор или его наследники имеют преимущественное право выкупа по объективной цене, обозначенной лицензированным независимым оценщиком. В Германии, по словам Ю. Кайновой, возможны три варианта: выкуп земли владельцем дома, выкуп дома владельцем земли и продление срока аренды с увеличением платежей. «Если земля государственная и у муниципалитета другие планы на участок (например, строительство дороги), владельцу здания в любом случае предложат компенсацию по остаточной стоимости объекта», - уверяет эксперт. Если у хозяина жилья нет средств на продление срока аренды, можно занять необходимую сумму и перепродать объект, говорит Е. Юргенева. Или собственник земли предлагает владельцу недвижимости перевезти ее куда-то еще, если это технически возможно.   Поменять статус земли можно и до истечения срока аренды. «В Великобритании девелоперы стараются изменить статус на freehold. Это трудоемкий процесс, но в итоге возникает конкурентное преимущество при привлечении иностранных покупателей», - говорит Е. Тейн. А еще в Англии существует такой статус, как share of freehold - когда здание, принадлежащее нескольким владельцам, стоит на чьей-то земле. Часто хозяева недвижимости не прочь выкупить землю в складчину и стать обладателями долей. Это возможно, если обе стороны готовы к переговорам. «С частным собственником договориться легче, чем по землям Короны, так как ему вероятнее могут понадобиться средства, для получения которых он будет готов расстаться с участком», - отмечает Е. Юргенева. Источник: «Фотонедвижимость» http://home.domania.ru/content/12816 Где присматривать зарубежную недвижимость   Как приобрести жилье за границей? Обычно первым делом будущий владелец ныряет в информационный океан - смотрит объявления в печатных СМИ, Интернете, списывает телефончики с уличных билбордов. Потом начинаются беседы с риэлторами, подсчеты, сопоставления… И тут самое время посетить профильную выставку, где можно быстро и эффективно сравнить множество предложений, получить бесплатную консультацию юриста или инвестиционного брокера и в короткие сроки определиться с выбором.   Все больше россиян задумываются, в какой стране вложить деньги и к кому обратиться за квалифицированной помощью. Именно поэтому так много народу посещает выставки зарубежной недвижимости. Ведь не секрет, что наши люди все еще проявляют в вопросах приобретения жилья за границей некоторую неуверенность. «В отличие от жителей западных стран наши граждане боятся и сложности сделки, и потенциальных проблем, - отмечают специалисты. - Если для европейца покупка второго дома дело заурядное, то россиянину необходим помощник. Для этого и нужны выставки, где можно наладить прямой официальный контакт покупателя-новичка и профессионального продавца».   Компания aiGroup проводит сразу несколько таких мероприятий в год. Одно из них посвящено инвестициям. В марте Московская международная инвестиционная выставка (Moscow International Investment Show) собрала в ТЦ «Тишинка» 7 тыс. человек, которым предлагали свои объекты и услуги свыше 180 компаний из 40 стран мира. Следующий форум пройдет 14-15 октября на той же площадке и явно с не меньшим размахом. Здесь можно подобрать не только жилую или коммерческую недвижимость для инвестиций, но и дом для постоянного проживания, отдыха, занятий спортом, лечения или учебы. Однако поскольку специализация выставки - вложение денег с целью извлечения прибыли, покупателей будут консультировать опытные эксперты в этой сфере. Они грамотно подберут самые доходные варианты, дадут квалифицированные советы помогут с оформлением документов, организуют смотровую поездку, займутся подбором арендаторов. При этом все экспоненты гарантируют юридическую чистоту сделки. В рамках выставки в отдельном павильоне пройдет «Салон недвижимости Болгарии», где будут представлены все виды недвижимости: жилье на курортах (морских, горнолыжных, бальнеологических, гольф), строительные проекты в крупных городах, коммерческая недвижимость. Фактически в павильоне представлены все застройщики и агентства этой страны, предлагающие свои продукты на российском рынке.   Кроме того, дважды в год, в апреле и ноябре, aiGroup проводит Московскую международную выставку недвижимости (Moscow International Property Show). Весенняя прошла в этом году в «Тишинке» с большим успехом:. 7 тыс. посетителей ознакомились с предложениями и услугами более 200 компаний из 40 стран. Выставка подтвердила устойчивость тенденции подъема рынка зарубежной недвижимости, экспоненты даже сошлись во мнении, что кризис завершился, потенциальных покупателей много и объем сделок практически вышел на докризисный уровень. Участники Moscow International Property Show единодушно отметили рост интереса россиян к ближним и дальним странам, а также возросшую требовательность покупателей, серьезное отношение и наличие базовых знаний. Люди стали интересоваться дорогой недвижимостью, покупают за рубежом второе или третье жилье. Осенняя выставка состоится 18-19 ноября. На ней будут широко представлены Болгария, Испания, Турция, Черногория, Кипр, Греция, Италия, Франция, Хорватия, Финляндия, Германия, Египет, Чехия и другие популярные среди россиян направления.   Выставка рассчитана практически на все слои населения, поскольку диапазон стоимости предлагаемых объектов чрезвычайно широк: от десятков тысяч до десятков миллионов евро. К примеру, в Болгарии или Египте можно купить жилье у моря всего лишь от $16 тыс., а те, кто привык жить красиво и с размахом, могут выбрать виллу на Карибах за $40 млн. Потенциальный покупатель получит специальные предложения, хорошие скидки. В ходе специального смотрового тура клиент сможет своими глазами увидеть объект, познакомиться с компанией на месте, посмотреть документацию и просто прочувствовать страну. При заключении сделки стоимость тура возвращается клиенту, что приятно.   Еще одна выставка от aiGroup - Moscow Golf & Luxury Property Show, ее темы -зарубежная недвижимость сегмента luxury и гольф. Мероприятие, прошедшее 23-24 апреля в ТЦ «Тишинка», стало настоящей ярмаркой предложений и актуальнейшей информации по современным гольф-курортам и клубам России и мира. Организаторы пригласили лучших зарубежных и отечественных специалистов по инвестициям в недвижимость, ведущих застройщиков и агентства, а также представителей гольф-индустрии. Около 5 тыс. посетителей ознакомились с предложениями 107 компаний из 27 стран. Ожидается, что и следующую выставку Moscow Golf & Luxury Property Show, которая состоится 20-21 апреля 2012 года на той же площадке, посетят более 5 тыс. человек, которым предложат свои услуги более сотни компаний. Желающие смогут приобрести недвижимость на лучших курортах мира: в Испании, Турции, Болгарии, Греции, Чехии, на Кипре, в США, Британии, Португалии, на островах Карибского бассейна и во многих других странах.   Стоимость аналогичных объектов может сильно разниться в зависимости от географического расположения, престижности курорта, развитости инфраструктуры, близости к международному аэропорту и других факторов. К примеру, во Флориде (США) особняк или небольшая вилла на гольф-курорте у моря стоит приблизительно $350 тыс., а точно такой же объект в Калифорнии - уже около миллиона. В целом цены на курортах Западной Европы, в южных штатах США и на островах Карибского бассейна выше, чем, допустим, на Кипре, в Турции или Болгарии. В Турции квартиры в современных элитных комплексах стоят от 250 тыс. евро, виллы с бассейнами - от 300 тыс. На болгарских гольф-курортах можно подыскать элитный вариант и дешевле. Самое роскошное жилье стоит от нескольких миллионов евро. «Ликвидность гольф-недвижимости очень высока. К тому же объекты часто располагаются у моря, поблизости от марин, что значительно повышает стоимость дома или апартаментов», - говорят эксперты.   Интерес к зарубежной недвижимости растет не только в Москве. Повышение уровня жизни жителей Петербурга и области немало тому способствует. В этом году весенняя, 6-я Международная выставка зарубежной недвижимости (St. Petersburg International Property Show) прошла 1-2 апреля в выставочном комплексе «Ленэкспо». В ней приняли участие 160 компаний, представившие объекты в 35 странах. Примерно 13% экспонентов участвовали в мероприятии впервые. Их интерес к нашему потребителю вполне объясним: Россия становится все более заметным игроком на мировом рынке недвижимости, объем сделок, в которых инвестором выступает российское физическое или юридическое лицо, растет из года в год. По некоторым данным, в 2009 году было совершено более 50 тыс. сделок, причем около 40% из них пришлось на жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Отличительной чертой выставки стало проведение в ее рамках Салона недвижимости Болгарии, столь популярного в Москве. На протяжении последних лет рынок Болгарии пользуется среди россиян вообще и петербуржцев в частности устойчивым спросом. Компании, представляющие жилье как на Черноморском побережье этой страны, так и в ее крупных городах, составили 20% от общего числа экспонентов. В общей сложности выставку посетили около 7 тыс. человек.   Мероприятие выявило две важные тенденции: неуклонный рост взаимного интереса участников рынка зарубежной недвижимости и расширение горизонтов петербургского потребителя, который начинает проявлять внимание к странам за пределами Европы. Так, если на московских выставках спрос примерно равно распределен между Европой и такими направлениями, как Египет, Турция, Ближний Восток, Южная Америка, Карибский регион, то в Северной столице ранее это не наблюдалось. Последние же несколько выставок показали, что петербургский рынок готов начать осваивать новые направления. Следующий форум St. Petersburg International Property Show компания aiGroup проведет 28-29 октября там же. В мероприятии примут участие более 200 компаний из 40 стран мира. выставка Зарубежная недвижимость зарубежная недвижимость инвестиции Москва Fri, 27 May 2011 06:00:00 +0400 manageinfo 12816 at http://home.domania.ru Где присматривать зарубежную недвижимость   Как приобрести жилье за границей? Обычно первым делом будущий владелец ныряет в информационный океан - смотрит объявления в печатных СМИ, Интернете, списывает телефончики с уличных билбордов. Потом начинаются беседы с риэлторами, подсчеты, сопоставления… И тут самое время посетить профильную выставку, где можно быстро и эффективно сравнить множество предложений, получить бесплатную консультацию юриста или инвестиционного брокера и в короткие сроки определиться с выбором.   Все больше россиян задумываются, в какой стране вложить деньги и к кому обратиться за квалифицированной помощью. Именно поэтому так много народу посещает выставки зарубежной недвижимости. Ведь не секрет, что наши люди все еще проявляют в вопросах приобретения жилья за границей некоторую неуверенность. «В отличие от жителей западных стран наши граждане боятся и сложности сделки, и потенциальных проблем, - отмечают специалисты. - Если для европейца покупка второго дома дело заурядное, то россиянину необходим помощник. Для этого и нужны выставки, где можно наладить прямой официальный контакт покупателя-новичка и профессионального продавца».   Компания aiGroup проводит сразу несколько таких мероприятий в год. Одно из них посвящено инвестициям. В марте Московская международная инвестиционная выставка (Moscow International Investment Show) собрала в ТЦ «Тишинка» 7 тыс. человек, которым предлагали свои объекты и услуги свыше 180 компаний из 40 стран мира. Следующий форум пройдет 14-15 октября на той же площадке и явно с не меньшим размахом. Здесь можно подобрать не только жилую или коммерческую недвижимость для инвестиций, но и дом для постоянного проживания, отдыха, занятий спортом, лечения или учебы. Однако поскольку специализация выставки - вложение денег с целью извлечения прибыли, покупателей будут консультировать опытные эксперты в этой сфере. Они грамотно подберут самые доходные варианты, дадут квалифицированные советы помогут с оформлением документов, организуют смотровую поездку, займутся подбором арендаторов. При этом все экспоненты гарантируют юридическую чистоту сделки. В рамках выставки в отдельном павильоне пройдет «Салон недвижимости Болгарии», где будут представлены все виды недвижимости: жилье на курортах (морских, горнолыжных, бальнеологических, гольф), строительные проекты в крупных городах, коммерческая недвижимость. Фактически в павильоне представлены все застройщики и агентства этой страны, предлагающие свои продукты на российском рынке.   Кроме того, дважды в год, в апреле и ноябре, aiGroup проводит Московскую международную выставку недвижимости (Moscow International Property Show). Весенняя прошла в этом году в «Тишинке» с большим успехом:. 7 тыс. посетителей ознакомились с предложениями и услугами более 200 компаний из 40 стран. Выставка подтвердила устойчивость тенденции подъема рынка зарубежной недвижимости, экспоненты даже сошлись во мнении, что кризис завершился, потенциальных покупателей много и объем сделок практически вышел на докризисный уровень. Участники Moscow International Property Show единодушно отметили рост интереса россиян к ближним и дальним странам, а также возросшую требовательность покупателей, серьезное отношение и наличие базовых знаний. Люди стали интересоваться дорогой недвижимостью, покупают за рубежом второе или третье жилье. Осенняя выставка состоится 18-19 ноября. На ней будут широко представлены Болгария, Испания, Турция, Черногория, Кипр, Греция, Италия, Франция, Хорватия, Финляндия, Германия, Египет, Чехия и другие популярные среди россиян направления.   Выставка рассчитана практически на все слои населения, поскольку диапазон стоимости предлагаемых объектов чрезвычайно широк: от десятков тысяч до десятков миллионов евро. К примеру, в Болгарии или Египте можно купить жилье у моря всего лишь от $16 тыс., а те, кто привык жить красиво и с размахом, могут выбрать виллу на Карибах за $40 млн. Потенциальный покупатель получит специальные предложения, хорошие скидки. В ходе специального смотрового тура клиент сможет своими глазами увидеть объект, познакомиться с компанией на месте, посмотреть документацию и просто прочувствовать страну. При заключении сделки стоимость тура возвращается клиенту, что приятно.   Еще одна выставка от aiGroup - Moscow Golf & Luxury Property Show, ее темы -зарубежная недвижимость сегмента luxury и гольф. Мероприятие, прошедшее 23-24 апреля в ТЦ «Тишинка», стало настоящей ярмаркой предложений и актуальнейшей информации по современным гольф-курортам и клубам России и мира. Организаторы пригласили лучших зарубежных и отечественных специалистов по инвестициям в недвижимость, ведущих застройщиков и агентства, а также представителей гольф-индустрии. Около 5 тыс. посетителей ознакомились с предложениями 107 компаний из 27 стран. Ожидается, что и следующую выставку Moscow Golf & Luxury Property Show, которая состоится 20-21 апреля 2012 года на той же площадке, посетят более 5 тыс. человек, которым предложат свои услуги более сотни компаний. Желающие смогут приобрести недвижимость на лучших курортах мира: в Испании, Турции, Болгарии, Греции, Чехии, на Кипре, в США, Британии, Португалии, на островах Карибского бассейна и во многих других странах.   Стоимость аналогичных объектов может сильно разниться в зависимости от географического расположения, престижности курорта, развитости инфраструктуры, близости к международному аэропорту и других факторов. К примеру, во Флориде (США) особняк или небольшая вилла на гольф-курорте у моря стоит приблизительно $350 тыс., а точно такой же объект в Калифорнии - уже около миллиона. В целом цены на курортах Западной Европы, в южных штатах США и на островах Карибского бассейна выше, чем, допустим, на Кипре, в Турции или Болгарии. В Турции квартиры в современных элитных комплексах стоят от 250 тыс. евро, виллы с бассейнами - от 300 тыс. На болгарских гольф-курортах можно подыскать элитный вариант и дешевле. Самое роскошное жилье стоит от нескольких миллионов евро. «Ликвидность гольф-недвижимости очень высока. К тому же объекты часто располагаются у моря, поблизости от марин, что значительно повышает стоимость дома или апартаментов», - говорят эксперты.   Интерес к зарубежной недвижимости растет не только в Москве. Повышение уровня жизни жителей Петербурга и области немало тому способствует. В этом году весенняя, 6-я Международная выставка зарубежной недвижимости (St. Petersburg International Property Show) прошла 1-2 апреля в выставочном комплексе «Ленэкспо». В ней приняли участие 160 компаний, представившие объекты в 35 странах. Примерно 13% экспонентов участвовали в мероприятии впервые. Их интерес к нашему потребителю вполне объясним: Россия становится все более заметным игроком на мировом рынке недвижимости, объем сделок, в которых инвестором выступает российское физическое или юридическое лицо, растет из года в год. По некоторым данным, в 2009 году было совершено более 50 тыс. сделок, причем около 40% из них пришлось на жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Отличительной чертой выставки стало проведение в ее рамках Салона недвижимости Болгарии, столь популярного в Москве. На протяжении последних лет рынок Болгарии пользуется среди россиян вообще и петербуржцев в частности устойчивым спросом. Компании, представляющие жилье как на Черноморском побережье этой страны, так и в ее крупных городах, составили 20% от общего числа экспонентов. В общей сложности выставку посетили около 7 тыс. человек.   Мероприятие выявило две важные тенденции: неуклонный рост взаимного интереса участников рынка зарубежной недвижимости и расширение горизонтов петербургского потребителя, который начинает проявлять внимание к странам за пределами Европы. Так, если на московских выставках спрос примерно равно распределен между Европой и такими направлениями, как Египет, Турция, Ближний Восток, Южная Америка, Карибский регион, то в Северной столице ранее это не наблюдалось. Последние же несколько выставок показали, что петербургский рынок готов начать осваивать новые направления. Следующий форум St. Petersburg International Property Show компания aiGroup проведет 28-29 октября там же. В мероприятии примут участие более 200 компаний из 40 стран мира. http://home.domania.ru/content/12714 В России никому не придет в голову зарабатывать на домах престарелых, тогда как в Европе вкладываться в такие заведения весьма выгодно: их доходность выше, чем от инвестиций в торговую и офисную недвижимость. Дело в том, что европейских пенсий вполне хватает на оплату проживания в комфортных апартаментах.   Как жизнь, старик? В большинстве развитых стран считается абсолютно нормальным отдавать родителей в дома престарелых, поскольку на Западе это комфортные заведения, где за доступную плату пожилым людям обеспечивается квалифицированный уход (в том числе медицинский). В то же время европейцы - очень независимые люди, они не хотят быть обузой детям. «В данный момент это один из наиболее привлекательных сегментов для инвестирования, однако только там, где такие дома действительно востребованы, прежде всего ввиду демографической ситуации», - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. Население развитых стран стремительно стареет. В 2007 году количество англичан, живущих в домах престарелых, составило 420 тыс. человек, к 2056-му прогнозируется увеличение до 1 млн. В Германии сейчас таковых 2 млн, к 2050-му будет 4,7 млн. В Китае к 2020 году количество людей старше 65 лет сравняется с сегодняшним населением США (309 млн).   В силу специфичности потенциального спроса и источников финансирования данный сегмент не всегда подчиняется общеевропейским тенденциям инвестиций в недвижимость, отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock: «Бесспорным фаворитом офисной и гостиничной сфер в последние годы является Лондон. В то же время рынок домов престарелых в Великобритании чрезвычайно слаб, что увязывается со сравнительно невысоким достатком английских пенсионеров и сокращением госрасходов. На этом фоне немецкий рынок признан наиболее перспективным в Европе, его емкость - 17 млрд евро. Немалые по европейским меркам средние пенсии (1390 и 1120 евро у мужчин и женщин) обеспечивают платежеспособный спрос. Франция с объемом рынка 13 млрд евро и минимальной пенсией 600 евро занимает второе место». Интересно, что емкость российского рынка примерно такая же, как во Франции. Однако низкий уровень пенсий (в среднем $270) сводит его инвестиционную привлекательность на нет.   Бабушка рядышком с дедушкой Схемы организации таких заведений различны. Наиболее распространенный - когда компания-оператор (служба по уходу за престарелыми, чаще государственная) снимает у собственника подходящий объект, адаптируя его и обеспечивая функционирование. Старики расплачиваются напрямую с оператором. В других случаях инвестор, построив специальное здание, сразу сдает его профильной фирме. Структура арендных платежей при этом не меняется. В «корпоративных» домах, возводимых организациями для своих работников, промежуточный арендатор отсутствует. Жильцы платят непосредственно владельцу или проживают бесплатно. Существуют и нестандартные варианты. Например, в Америке компания N2Care строит домики под названием MedCottage за счет детей пенсионера вблизи места проживания семьи. Коттедж размером 3,7х7,3 м стоит примерно как половина общей цены проживания (за все годы) в американском доме для престарелых. А в Дании с 2002 года дома престарелых в классическом понимании этого слова вообще не строятся. Вместо них возводится отдельное жилье, приспособленное под нужды конкретного жильца.   «Дома престарелых, как школы, бывают частные и государственные. В частных люди платят за себя сами. Есть очень дорогие места, где проживание стоит 10 тыс. евро в месяц, - рассказывает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. - А человек, помещаемый в государственное заведение, поступает на содержание государства, но перестает получать пенсию». Платежи могут быть и смешанными. Например, в Германии, говорит С. Зингель, в зависимости от требуемого ухода пенсионеры делятся на три группы. Если особый присмотр не нужен, человек оплачивает свое пребывание полностью. Нуждающиеся в уходе первой степени отдают из пенсии лишь 1156 евро из 2188, остальное вносит страховая касса. При необходимости тщательного круглосуточного ухода страховщики предоставляют 1688 евро из 3178, остальное платит опекаемый.   Старье берем! Как свидетельствует И. Индриксонс, пенсионные фонды инвестируют именно в государственные заведения, где аренда, а следовательно, и доходность, гарантированы правительством: «Такие учреждения дают минимум 7-8% - в два раза больше, чем жилье, а риск минимален. Инвесторы могут получить кредит до 80%. Это один из самых безопасных инструментов вложения средств». Частный же сектор уже кому-то принадлежит, и войти на этот рынок сложно, продолжает эксперт. Да и доходность в кризис уменьшилась. О проблемах частных заведений в Великобритании говорит и Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton: «Сейчас этот вид бизнеса можно назвать доходным, только если речь идет о верхнем ценовом сегменте. Во-первых, здание должно быть в собственности хозяина дома, иначе арендная плата сведет прибыль практически к нулю. Плюс желательно самостоятельно заниматься управлением. В Европе, как правило, в небольших частных пансионах работают члены семьи владельца и нанятый медицинский персонал. Второй аспект - изменения в законодательстве, касающиеся комфорта проживающих, принятые около шести лет назад в Великобритании, а затем и во многих странах Европы. Раньше дом мог соответствовать двухзвездочному отелю (отдельные апартаменты и общий на две-три комнаты санузел). Ужесточение требований (например, теперь обязательна персональная ванная) привело к необходимости проведения серьезных перепланировок, что сделало бизнес невыгодным».   А. Левитова тоже считает, что инвестиции в государственные дома престарелых зачастую более прибыльны и менее рискованны, нежели в другие типы коммерческой недвижимости: «Средняя доходность торговых площадей - 4,5-5,5%, отелей - 3,5-7%, офисов - 5-6%, домов престарелых - 7,5-9%. При этом последние, в отличие от остальных, в наименьшей степени подвержены изменениям конъюнктуры: недвижимость сдается в долгосрочную аренду до 25 лет, есть возможность банковского финансирования на выгодных условиях». Поскольку европейская продолжительность жизни увеличивается, в перспективе 10-15 лет это очень выгодная инвестиция, уверен И. Индриксонс, что давно поняли пенсионные и крупные инвестиционные фонды, ставшие основными инвесторами: «В структуре портфеля пенсионного фонда больницы и учреждения здравоохранения занимают примерно 26%».   Почем богадельни? Минимальный порог входа этот на рынок в Европе невысок: по словам И. Индриксонса, в Великобритании - 50 тыс. евро, в Германии - 20 тыс. Инвестировать можно через трастовые фонды недвижимости (REIT) или напрямую, покупая отдельные юниты в домах престарелых. Во втором случае «это очень похоже на инвестирование в отельные номера. Вариантов распределения прибыли два. В первом покупатель получает доходность от своей доли в доме престарелых. Другой - стандартная схема: доход от дома делится на все квартиры в нем, и инвестор получает среднестатистический доход», рассказывает И. Индриксонс. Более затратное дело - покупка действующего бизнеса, когда инвестор становится собственником объекта, сданного в долгосрочную аренду профессиональному оператору. Такие предложения стоят от 0,8-1 млн. евро. Более качественные и крупные объекты оцениваются в 2,5-5 млн. Как говорит А. Левитова, во Франции покупатель апартаментов в доме престарелых получает преимущество в получении места для себя и своих родственников. В Швеции продаются три комплекса в Виммербю, Виттшё и Симрисхамн, занимающие в совокупности 7, 673 га. Их арендуют компании Aleris Omsorg AB и ISS Facilities Service AB - одни из крупнейших отраслевых игроков, располагающие штатом в 12 тыс. сотрудников по всей Скандинавии. Эти компании сдают комплексы в прямую аренду коммунам. На все объекты заключены контракты на 10 лет, устанавливающие повышение арендной платы минимум на 2% в год или больше в порядке индексации. Стоимость предложения - 90 млн шведских крон. В течение пяти лет ожидается прибыль на капиталовложения порядка 106%. Источник: «Фотонедвижимость» дом престарелых доходность Европа Зарубежная недвижимость инвестиции Tue, 24 May 2011 07:10:00 +0400 manageinfo 12714 at http://home.domania.ru В России никому не придет в голову зарабатывать на домах престарелых, тогда как в Европе вкладываться в такие заведения весьма выгодно: их доходность выше, чем от инвестиций в торговую и офисную недвижимость. Дело в том, что европейских пенсий вполне хватает на оплату проживания в комфортных апартаментах.   Как жизнь, старик? В большинстве развитых стран считается абсолютно нормальным отдавать родителей в дома престарелых, поскольку на Западе это комфортные заведения, где за доступную плату пожилым людям обеспечивается квалифицированный уход (в том числе медицинский). В то же время европейцы - очень независимые люди, они не хотят быть обузой детям. «В данный момент это один из наиболее привлекательных сегментов для инвестирования, однако только там, где такие дома действительно востребованы, прежде всего ввиду демографической ситуации», - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. Население развитых стран стремительно стареет. В 2007 году количество англичан, живущих в домах престарелых, составило 420 тыс. человек, к 2056-му прогнозируется увеличение до 1 млн. В Германии сейчас таковых 2 млн, к 2050-му будет 4,7 млн. В Китае к 2020 году количество людей старше 65 лет сравняется с сегодняшним населением США (309 млн).   В силу специфичности потенциального спроса и источников финансирования данный сегмент не всегда подчиняется общеевропейским тенденциям инвестиций в недвижимость, отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock: «Бесспорным фаворитом офисной и гостиничной сфер в последние годы является Лондон. В то же время рынок домов престарелых в Великобритании чрезвычайно слаб, что увязывается со сравнительно невысоким достатком английских пенсионеров и сокращением госрасходов. На этом фоне немецкий рынок признан наиболее перспективным в Европе, его емкость - 17 млрд евро. Немалые по европейским меркам средние пенсии (1390 и 1120 евро у мужчин и женщин) обеспечивают платежеспособный спрос. Франция с объемом рынка 13 млрд евро и минимальной пенсией 600 евро занимает второе место». Интересно, что емкость российского рынка примерно такая же, как во Франции. Однако низкий уровень пенсий (в среднем $270) сводит его инвестиционную привлекательность на нет.   Бабушка рядышком с дедушкой Схемы организации таких заведений различны. Наиболее распространенный - когда компания-оператор (служба по уходу за престарелыми, чаще государственная) снимает у собственника подходящий объект, адаптируя его и обеспечивая функционирование. Старики расплачиваются напрямую с оператором. В других случаях инвестор, построив специальное здание, сразу сдает его профильной фирме. Структура арендных платежей при этом не меняется. В «корпоративных» домах, возводимых организациями для своих работников, промежуточный арендатор отсутствует. Жильцы платят непосредственно владельцу или проживают бесплатно. Существуют и нестандартные варианты. Например, в Америке компания N2Care строит домики под названием MedCottage за счет детей пенсионера вблизи места проживания семьи. Коттедж размером 3,7х7,3 м стоит примерно как половина общей цены проживания (за все годы) в американском доме для престарелых. А в Дании с 2002 года дома престарелых в классическом понимании этого слова вообще не строятся. Вместо них возводится отдельное жилье, приспособленное под нужды конкретного жильца.   «Дома престарелых, как школы, бывают частные и государственные. В частных люди платят за себя сами. Есть очень дорогие места, где проживание стоит 10 тыс. евро в месяц, - рассказывает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. - А человек, помещаемый в государственное заведение, поступает на содержание государства, но перестает получать пенсию». Платежи могут быть и смешанными. Например, в Германии, говорит С. Зингель, в зависимости от требуемого ухода пенсионеры делятся на три группы. Если особый присмотр не нужен, человек оплачивает свое пребывание полностью. Нуждающиеся в уходе первой степени отдают из пенсии лишь 1156 евро из 2188, остальное вносит страховая касса. При необходимости тщательного круглосуточного ухода страховщики предоставляют 1688 евро из 3178, остальное платит опекаемый.   Старье берем! Как свидетельствует И. Индриксонс, пенсионные фонды инвестируют именно в государственные заведения, где аренда, а следовательно, и доходность, гарантированы правительством: «Такие учреждения дают минимум 7-8% - в два раза больше, чем жилье, а риск минимален. Инвесторы могут получить кредит до 80%. Это один из самых безопасных инструментов вложения средств». Частный же сектор уже кому-то принадлежит, и войти на этот рынок сложно, продолжает эксперт. Да и доходность в кризис уменьшилась. О проблемах частных заведений в Великобритании говорит и Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton: «Сейчас этот вид бизнеса можно назвать доходным, только если речь идет о верхнем ценовом сегменте. Во-первых, здание должно быть в собственности хозяина дома, иначе арендная плата сведет прибыль практически к нулю. Плюс желательно самостоятельно заниматься управлением. В Европе, как правило, в небольших частных пансионах работают члены семьи владельца и нанятый медицинский персонал. Второй аспект - изменения в законодательстве, касающиеся комфорта проживающих, принятые около шести лет назад в Великобритании, а затем и во многих странах Европы. Раньше дом мог соответствовать двухзвездочному отелю (отдельные апартаменты и общий на две-три комнаты санузел). Ужесточение требований (например, теперь обязательна персональная ванная) привело к необходимости проведения серьезных перепланировок, что сделало бизнес невыгодным».   А. Левитова тоже считает, что инвестиции в государственные дома престарелых зачастую более прибыльны и менее рискованны, нежели в другие типы коммерческой недвижимости: «Средняя доходность торговых площадей - 4,5-5,5%, отелей - 3,5-7%, офисов - 5-6%, домов престарелых - 7,5-9%. При этом последние, в отличие от остальных, в наименьшей степени подвержены изменениям конъюнктуры: недвижимость сдается в долгосрочную аренду до 25 лет, есть возможность банковского финансирования на выгодных условиях». Поскольку европейская продолжительность жизни увеличивается, в перспективе 10-15 лет это очень выгодная инвестиция, уверен И. Индриксонс, что давно поняли пенсионные и крупные инвестиционные фонды, ставшие основными инвесторами: «В структуре портфеля пенсионного фонда больницы и учреждения здравоохранения занимают примерно 26%».   Почем богадельни? Минимальный порог входа этот на рынок в Европе невысок: по словам И. Индриксонса, в Великобритании - 50 тыс. евро, в Германии - 20 тыс. Инвестировать можно через трастовые фонды недвижимости (REIT) или напрямую, покупая отдельные юниты в домах престарелых. Во втором случае «это очень похоже на инвестирование в отельные номера. Вариантов распределения прибыли два. В первом покупатель получает доходность от своей доли в доме престарелых. Другой - стандартная схема: доход от дома делится на все квартиры в нем, и инвестор получает среднестатистический доход», рассказывает И. Индриксонс. Более затратное дело - покупка действующего бизнеса, когда инвестор становится собственником объекта, сданного в долгосрочную аренду профессиональному оператору. Такие предложения стоят от 0,8-1 млн. евро. Более качественные и крупные объекты оцениваются в 2,5-5 млн. Как говорит А. Левитова, во Франции покупатель апартаментов в доме престарелых получает преимущество в получении места для себя и своих родственников. В Швеции продаются три комплекса в Виммербю, Виттшё и Симрисхамн, занимающие в совокупности 7, 673 га. Их арендуют компании Aleris Omsorg AB и ISS Facilities Service AB - одни из крупнейших отраслевых игроков, располагающие штатом в 12 тыс. сотрудников по всей Скандинавии. Эти компании сдают комплексы в прямую аренду коммунам. На все объекты заключены контракты на 10 лет, устанавливающие повышение арендной платы минимум на 2% в год или больше в порядке индексации. Стоимость предложения - 90 млн шведских крон. В течение пяти лет ожидается прибыль на капиталовложения порядка 106%. Источник: «Фотонедвижимость» http://home.domania.ru/content/12581 Словения - страна маленькая, но щедро одаренная природой: тут есть уникальные морские пляжи, альпийские горы, карстовые озера, водопады, термальные источники. Так что покупатель недвижимости получает сразу три курорта: морской, горнолыжный и термальный. В общем, было бы время, а где отдохнуть - найдется.   Разделительная черта Местный рынок недвижимости всегда оставался достаточно стабильным: ажиотажного роста цен не наблюдалось, строительство велось планомерно, неспешно, ограниченными объемами. Поэтому и влияние кризиса оказалось незначительным, обвала на жилищном рынке, как в других странах, не произошло. Сегодня в Словении можно приобрести как первичку, так и на вторичку. Правда, выбор новых объектов невелик: строительного бума здесь никогда не было, а ликвидность завершенного жилья достаточно высока. Кстати, в Словении зафиксирован самый высокий среди европейских государств процент собственников недвижимости, аренда не пользуется особым спросом у местного населения.   В столице страны Любляне цены на жилье самые высокие, что вполне объяснимо: это развитый промышленный город, а также крупный деловой, культурный и образовательный центр. Здесь много студентов, сотрудников и специалистов разных компаний и предприятий. Иностранцы предпочитают покупать жилье на курортах. Например, в самом популярном прибрежном районе Пиран можно найти апартаменты и за 180 тыс. евро, и за 250 тыс. Все зависит от того, первичный или вторичный это рынок, а также от площади объекта, его месторасположения и т.д. На горнолыжных курортах апартаменты стоят 100-300 тыс. евро, дома - от 200 тыс. до 1 млн, основное предложение сосредоточено в ценовом диапазоне 500-600 тыс. евро. А вот дешевое жилье (впрочем, как и в любой другой стране) располагается обычно вдали от курортов и городов, где имеется высокооплачиваемая работа.   Налог платежом красен На решение бытовых вопросов здесь достаточно день-два. Коммунальные платежи за квартиру составят в среднем 70-120 евро ежемесячно, расходы на электричество - 13-15 евро; нормированное потребление воды - 0,5 евро за 1 куб. м, ненормированное - 0,75 евро за 1 куб. м. Плюс необходимо каждый месяц оплачивать ТВ: абонентская плата за определенное количество национальных каналов составляет около 12 евро в месяц. Для экономных предназначен, например, пакет, включающий в себя ТВ, Интернет и телефон - от 35 евро в месяц. Оплатить расходы можно традиционным способом: на месте в любом отделении банка или банковским переводом из России на счет управляющей компании.   Ну, и, разумеется, налоги. «Размер налога на недвижимость зависит от типа и стоимости объекта. Ставки являются прогрессивными (0,1-1,5%) и устанавливаются органами местного самоуправления. При оформлении недвижимости в собственность оплачивается налог в размере 2% от стоимости объекта», - рассказывает Александра Юрченко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании EVANS. В Словении удобнее, по мнению Натальи Завалишиной, генерального директора «МИЭЛЬ-DPM», приобретать жилье (апартаменты или таунхаусы) в комплексах с управляющими компаниями: «В этом случае подписывается договор на управление, после чего за объектом ведется наблюдение, при необходимости недостатки устраняются. Такие комплексы обычно охраняются. Сдавать жилье можно как через управляющую компанию (в этом случае подписывается отдельный контракт), так и самостоятельно. Выбравшим второй вариант советую начать сотрудничество с турфирмой или заключить долгосрочный договор с организацией, которая будет арендовать апартаменты для сотрудников».   Не будите соседей При общении с местным населением проблем обычно не возникает - сказываются общие славянские корни. «По менталитету словенцы очень с нами похожи. В туристических центрах хорошо говорят по-русски, многие знают английский, поэтому объясниться в магазине или ресторане нашим соотечественникам не составит труда», - считает Н. Завалишина. Чтобы начать понимать местную речь, достаточно пары месяцев погружения в языковую среду. Число владеющих русским в Словении составляет около 5 тыс. человек, наш язык преподают в Люблянском университете. Вообще словенцы практически полиглоты: в стране широко распространены, например, хорватский, сербский, итальянский (в основном на побережье), немецкий и английский. Обычный житель владеет как минимум двумя языками.   Как и во всем мире, люди встречаются разные, но во многом от самого человека зависит, как сложатся отношения с соседями. «Словенцы довольно приветливы к иностранцам, не склонны вмешиваться в чужие дела, но если попросить о помощи, в 99% случаев вам помогут», - говорит А. Юрченко. Однако для налаживания добрососедства эксперт советует сначала изучить местные привычки и традиции. Так, например, большинство местных довольно рано ложатся спать, после десяти вечера жизнь, как правило, замирает, беспокоить кого-либо позже считается дурным тоном.   Здоровье и шопинг По сравнению с республиками, которые входили в состав бывшей Югославии Словения, всегда была самой преуспевающей и богатой. Став самостоятельной, она продолжает успешно развиваться, в частности, с 2004 года является членом Евросоюза и входит в зону Шенгенского соглашения. Уровень медицинского обслуживания здесь такой же высокий, как и во многих западных государствах. Действуют единые европейские стандарты качества, функционируют клиники и больницы. «В стране принято обязательное медицинское страхование. Единственный орган, которому делегированы права на его осуществление, - Институт страхования здоровья Словении. Добровольное страхование обеспечивают коммерческие компании. Плата за обязательное медицинское и пенсионное страхование вычитается из зарплаты и составляет около 30%. Дополнительное страхование в среднем стоит 25 евро в месяц. Тем, кто приезжает в Словению время от времени, проще оформить обычную туристическую страховку в Москве или добровольную в любом словенском страховом агентстве», - объясняет А. Юрченко.   В Словении имеются и морские, и горнолыжные курорты мирового уровня. Кроме того, эта страна, расположенная на южной стороне Альп, богата природными термальными источниками. Поправить здоровье можно на известных курортах Рогашка Слатина или Лашко. К тому же в любом регионе воду можно пить прямо из-под крана, не используя фильтры. Торговая сфера развита очень хорошо: есть и небольшие магазинчики, и супермаркеты. Если, например, в Черногории гипермаркет не найти, то в Словении с этим проблем нет. Самые крупные моллы расположены в Любляне, имеются они и в других городах. Стоимость жизни - примерно как в Хорватии и Италии, разница заметна, пожалуй, лишь в ценах на коммунальные платежи и недвижимость. К примеру, на продукты семье из трех человек достаточно около 500 евро в месяц.   В Словении два международных аэропорта - в Любляне и Мариборе. Из Москвы в Любляну ежедневно осуществляют рейсы авиакомпании Adria и «Аэрофлот». Имеется также прямое железнодорожное сообщение: поезд «Москва - Любляна» отправляется с Киевского вокзала, время в пути составляет 54 часа. Источник: «Фотонедвижимость» горнолыжный курорт Зарубежная недвижимость Словения Словения Tue, 17 May 2011 07:32:11 +0400 manageinfo 12581 at http://home.domania.ru Словения - страна маленькая, но щедро одаренная природой: тут есть уникальные морские пляжи, альпийские горы, карстовые озера, водопады, термальные источники. Так что покупатель недвижимости получает сразу три курорта: морской, горнолыжный и термальный. В общем, было бы время, а где отдохнуть - найдется.   Разделительная черта Местный рынок недвижимости всегда оставался достаточно стабильным: ажиотажного роста цен не наблюдалось, строительство велось планомерно, неспешно, ограниченными объемами. Поэтому и влияние кризиса оказалось незначительным, обвала на жилищном рынке, как в других странах, не произошло. Сегодня в Словении можно приобрести как первичку, так и на вторичку. Правда, выбор новых объектов невелик: строительного бума здесь никогда не было, а ликвидность завершенного жилья достаточно высока. Кстати, в Словении зафиксирован самый высокий среди европейских государств процент собственников недвижимости, аренда не пользуется особым спросом у местного населения.   В столице страны Любляне цены на жилье самые высокие, что вполне объяснимо: это развитый промышленный город, а также крупный деловой, культурный и образовательный центр. Здесь много студентов, сотрудников и специалистов разных компаний и предприятий. Иностранцы предпочитают покупать жилье на курортах. Например, в самом популярном прибрежном районе Пиран можно найти апартаменты и за 180 тыс. евро, и за 250 тыс. Все зависит от того, первичный или вторичный это рынок, а также от площади объекта, его месторасположения и т.д. На горнолыжных курортах апартаменты стоят 100-300 тыс. евро, дома - от 200 тыс. до 1 млн, основное предложение сосредоточено в ценовом диапазоне 500-600 тыс. евро. А вот дешевое жилье (впрочем, как и в любой другой стране) располагается обычно вдали от курортов и городов, где имеется высокооплачиваемая работа.   Налог платежом красен На решение бытовых вопросов здесь достаточно день-два. Коммунальные платежи за квартиру составят в среднем 70-120 евро ежемесячно, расходы на электричество - 13-15 евро; нормированное потребление воды - 0,5 евро за 1 куб. м, ненормированное - 0,75 евро за 1 куб. м. Плюс необходимо каждый месяц оплачивать ТВ: абонентская плата за определенное количество национальных каналов составляет около 12 евро в месяц. Для экономных предназначен, например, пакет, включающий в себя ТВ, Интернет и телефон - от 35 евро в месяц. Оплатить расходы можно традиционным способом: на месте в любом отделении банка или банковским переводом из России на счет управляющей компании.   Ну, и, разумеется, налоги. «Размер налога на недвижимость зависит от типа и стоимости объекта. Ставки являются прогрессивными (0,1-1,5%) и устанавливаются органами местного самоуправления. При оформлении недвижимости в собственность оплачивается налог в размере 2% от стоимости объекта», - рассказывает Александра Юрченко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании EVANS. В Словении удобнее, по мнению Натальи Завалишиной, генерального директора «МИЭЛЬ-DPM», приобретать жилье (апартаменты или таунхаусы) в комплексах с управляющими компаниями: «В этом случае подписывается договор на управление, после чего за объектом ведется наблюдение, при необходимости недостатки устраняются. Такие комплексы обычно охраняются. Сдавать жилье можно как через управляющую компанию (в этом случае подписывается отдельный контракт), так и самостоятельно. Выбравшим второй вариант советую начать сотрудничество с турфирмой или заключить долгосрочный договор с организацией, которая будет арендовать апартаменты для сотрудников».   Не будите соседей При общении с местным населением проблем обычно не возникает - сказываются общие славянские корни. «По менталитету словенцы очень с нами похожи. В туристических центрах хорошо говорят по-русски, многие знают английский, поэтому объясниться в магазине или ресторане нашим соотечественникам не составит труда», - считает Н. Завалишина. Чтобы начать понимать местную речь, достаточно пары месяцев погружения в языковую среду. Число владеющих русским в Словении составляет около 5 тыс. человек, наш язык преподают в Люблянском университете. Вообще словенцы практически полиглоты: в стране широко распространены, например, хорватский, сербский, итальянский (в основном на побережье), немецкий и английский. Обычный житель владеет как минимум двумя языками.   Как и во всем мире, люди встречаются разные, но во многом от самого человека зависит, как сложатся отношения с соседями. «Словенцы довольно приветливы к иностранцам, не склонны вмешиваться в чужие дела, но если попросить о помощи, в 99% случаев вам помогут», - говорит А. Юрченко. Однако для налаживания добрососедства эксперт советует сначала изучить местные привычки и традиции. Так, например, большинство местных довольно рано ложатся спать, после десяти вечера жизнь, как правило, замирает, беспокоить кого-либо позже считается дурным тоном.   Здоровье и шопинг По сравнению с республиками, которые входили в состав бывшей Югославии Словения, всегда была самой преуспевающей и богатой. Став самостоятельной, она продолжает успешно развиваться, в частности, с 2004 года является членом Евросоюза и входит в зону Шенгенского соглашения. Уровень медицинского обслуживания здесь такой же высокий, как и во многих западных государствах. Действуют единые европейские стандарты качества, функционируют клиники и больницы. «В стране принято обязательное медицинское страхование. Единственный орган, которому делегированы права на его осуществление, - Институт страхования здоровья Словении. Добровольное страхование обеспечивают коммерческие компании. Плата за обязательное медицинское и пенсионное страхование вычитается из зарплаты и составляет около 30%. Дополнительное страхование в среднем стоит 25 евро в месяц. Тем, кто приезжает в Словению время от времени, проще оформить обычную туристическую страховку в Москве или добровольную в любом словенском страховом агентстве», - объясняет А. Юрченко.   В Словении имеются и морские, и горнолыжные курорты мирового уровня. Кроме того, эта страна, расположенная на южной стороне Альп, богата природными термальными источниками. Поправить здоровье можно на известных курортах Рогашка Слатина или Лашко. К тому же в любом регионе воду можно пить прямо из-под крана, не используя фильтры. Торговая сфера развита очень хорошо: есть и небольшие магазинчики, и супермаркеты. Если, например, в Черногории гипермаркет не найти, то в Словении с этим проблем нет. Самые крупные моллы расположены в Любляне, имеются они и в других городах. Стоимость жизни - примерно как в Хорватии и Италии, разница заметна, пожалуй, лишь в ценах на коммунальные платежи и недвижимость. К примеру, на продукты семье из трех человек достаточно около 500 евро в месяц.   В Словении два международных аэропорта - в Любляне и Мариборе. Из Москвы в Любляну ежедневно осуществляют рейсы авиакомпании Adria и «Аэрофлот». Имеется также прямое железнодорожное сообщение: поезд «Москва - Любляна» отправляется с Киевского вокзала, время в пути составляет 54 часа. Источник: «Фотонедвижимость» http://home.domania.ru/content/12452 После затишья, связанного с мировым кризисом (во Франции он затронул главным образом недвижимость среднего ценового сегмента), международная клиентура с новым энтузиазмом ринулась на Лазурный Берег в поисках синей птицы. Одним из приоритетных направлений инвестирования специалисты называют приобретение апартаментов в новостройках. Бюджеты сделок весьма разнообразны.   Новостройки имеют целый ряд преимуществ. Прежде всего это качественное жилье, соответствующее современным нормам, не требующее ремонтов. Немаловажно и то, что во Франции первичное и вторичное жилье по-разному облагаются налогами. Граница проводится четко: недвижимость относится к вторичке, если она сдана пять или более лет назад, а также если в первые пять лет поменялся владелец. Если в течение первых пяти лет дом был продан маклеру (marchand de biens), объект все еще рассматривается как первичный.   География выбора На юге Франции самым популярным местом для инвестиций считается департамент Alpes Maritimes - Nice Côte d'Azur (Приморские Альпы - Лазурный Берег) с такими известными городами как Ницца, Канны, Антибы, Ментон, Мужен, Вальбон, Ванс, а также районом Грасс (Grasse). Департамент Приморские Альпы является частью региона Provence Alpes Côte d'Azur (Прованс - Лазурный Берег) со столицей в Ницце. Многих привлекает престижное соседство с княжеством Монако, где, несмотря на отсутствие налогов, недвижимость в десять раз дороже, чем на Лазурном Берегу. Показателями развитой экономики и индустрии туризма выступают многочисленные сети отелей, производство знаменитых духов в Grasse, космический центр в Cannes Mandelieu (Канны - Манделье). Здесь же находится старейший вуз Ниццы - унивеситет София Антиполис.   Вот что говорит Жерар Мезу, президент палаты департамента Вар в Федерации национальной недвижимости FNAIM: «В самый разгар кризиса мы не допустили катастрофического снижения цен, а заняли выжидательную позицию. Потому что знали, что клиент тоже выжидает, он хорошо понимает, что самые эффективные инвестиции - в недвижимость. Нам есть и будет, что предложить покупателям не только завтра, но и через годы».   Повыше облака Цены на Côte d'Azur самые высокие относительно средненационального показателя. Так, у известного агентства John Taylor львиная доля сделок, превышающих 7 млн евро, в последние два года приходится исключительно на Лазурный Берег. В фешенебельном поселке Saint-Jean-Cap Ferrat (Сен-Жан-Кап-Ферра) компания провела 66% сделок, в одних только Каннах - 25%. Руководство John Taylor считает, что микрорынка haut de gamme (сегмент недвижимости класса люкс, где спрос превышает предложение) кризис практически не коснулся, к 2011 году цены вернулись на прежний уровень. На набережной Круазетт в Каннах квадратный метр стоит до 50 тыс. евро, в Saint-Jean-Cap Ferrat (эта коммуна считается второй в мире по дороговизне жилья после Лондона) фирма John Taylor продала виллу pieds dans l'eau (буквально «ноги в воду» - самые престижные объекты, расположенные на берегу моря, которых насчитывается несколько десятков на всей Ривьере) площадью 600 кв. м с территорией 8 тыс. кв. м за 38 млн евро. Бюджеты некоторых сделок были просто астрономическими. Эти приобретения носили сугубо конфиденциальный характер, известно лишь, что продавались виллы в стиле бель эпок стоимостью 70 млн евро и выше, а также апартаменты с головокружительными видами из окон.   Специфика региона На департамент Приморские Альпы приходится около 20% основных резиденций, жильем в них часто владеют иностранцы. И если Лазурный Берег в основном предлагает квартиры и апартаменты, то Прованс в целом специализируется на типичных прованских домах mas и замках времен рыцарских походов. Нередко выставляются на продажу и виллы в нео-провансальском стиле, стоимость которых зависит от близости к побережью и деловому центру Sophia Antipolis. Уникальное по сравнению со многими другими европейскими курортными зонами расположение Лазурного Берега с точки зрения близости международного аэропорта Ниццы ежегодно привлекает сюда огромное количество как французских, так и зарубежных инвесторов.   Новый виток интереса к Лазурному Берегу связан с новостройками. Например, в палаццо «Леонардо» (Монако) цена квадратного метра апартаментов составляет 50 тыс. евро. Следует отметить, что первичный рынок продемонстрировал значительно большую устойчивость, чем с общенациональный, где снижение составило 40%. В среднем по региону новостройки стоят 5-13 тыс. евро за кв. м. Самый востребованный формат - апартаменты площадью 150-200 кв. м (две-три спальни, хозяйская спальня с ванной и туалетом), в хорошей резиденции с красивым видом из окна. Всего в департаменте Приморские Альпы строятся или уже ведены в эксплуатацию около 65 комплексов.   Адреса престижа Самые дорогие новостройки предлагаются в Ницце и Каннах: цены в сегменте de luxe - 8-13 тыс. евро за кв. м, в среднем - 5-5,5 тыс. Так, на набережной Круазетт можно купить апартаменты в комплексе уровня de luxe Carlton Riviera - элитном новом шестиэтажном доме на 78 квартир с великолепными планировками и широкими террасами. Декоратор - Pierre-Yves Rochon (Пьер-Ив Рошон), оформивший легендарные парижские отели George V и Plaza Paris Vendôme. Имеются консьерж и room service. В продаже осталось 12 лотов. Например, двухкомнатная квартира (53 кв. м) с балконом 4 кв. м на шестом этаже стоит 780 тыс. евро, трехкомнатная квартира (91 кв. м) с террасой 13 кв. м на шестом этаже - 1,52 млн, а пентхаус (88 кв. м) с террасой 12 кв. м - 1,85 млн.   Стандартный набор отделки в новых резиденциях высочайшего уровня приблизительно одинаков: - бронированные двери с тройным сейфовым замком, - жалюзи из лакированного алюминия, - полы и плинтусы из мрамора, - паркет в спальнях, - стены - сатиновое и матовое покрытие цвета слоновой кости, - фаянсовая плитка в ванной, - белая керамическая ванна, встроенная в дубовую мебель, - реверсная система кондиционирования, - декорированный лифт, - видеофон, - на территории - стоянка, дополнительный паркинг, бассейн.   В Ницце, административном центре департамента Приморские Альпы и одном из главных курортных мест Французской Ривьеры, средние цены на жилье составляют 3,4-3,6 тыс. евро за кв. м, но нередко поднимаются до 8 тыс. В пример можно привести комплекс Corniche d’Azur на западных высотах Ниццы, состоящий из 27 апартаментов, бассейна, pool-house, оливковой рощи на территории парка со средиземноморской растительностью. Архитектура типичная для Ниццы. В трехэтажном доме предлагаются различные объекты - от студий до четырехкомнатных квартир с большими террасами. Цены - от 5,5 тыс. евро за кв. м.   Что предлагают Самый высокий средний уровень цен на жилье демонстрирует Сан-Тропе - около 8 тыс. евро за кв. м. В других курортных городках намного дешевле. Так, в комплексе Residence Grand Cavalier, расположенном в центре Антиба и насчитывающем всего 23 квартиры, двухкомнатные апартаменты (41-44 кв. м) стоят 192-208 тыс. евро, трехкомнатные (56-64 кв. м) - 252-333 тыс. В комплексе Residencе Marie в центре Фрежюса стоимость трехкомнатных квартир (до 77 кв. м) - от 660 тыс. евро, четырехкомнатных (от 94 кв. м) - от 770 тыс. Комплекс Terre de Lumière расположен на высотах Антиба в резидентском квартале Сен-Жан, поблизости от курортного центра Juan-les-Pins (Жуан-Ле-Пен), рядом с красивейшими пляжами. Площадь территории - 4 га, имеется бассейн. Цены - от 221 тыс. евро за квартиру, от 5925 евро за квадратный метр. Проект сдан в конце 2010 года. Источник: «Фотонедвижимость» http://home.domania.ru/content/12452#comments Зарубежная недвижимость Лазурный берег новостройка первичный рынок Франция Франция Tue, 10 May 2011 07:00:00 +0400 manageinfo 12452 at http://home.domania.ru После затишья, связанного с мировым кризисом (во Франции он затронул главным образом недвижимость среднего ценового сегмента), международная клиентура с новым энтузиазмом ринулась на Лазурный Берег в поисках синей птицы. Одним из приоритетных направлений инвестирования специалисты называют приобретение апартаментов в новостройках. Бюджеты сделок весьма разнообразны.   Новостройки имеют целый ряд преимуществ. Прежде всего это качественное жилье, соответствующее современным нормам, не требующее ремонтов. Немаловажно и то, что во Франции первичное и вторичное жилье по-разному облагаются налогами. Граница проводится четко: недвижимость относится к вторичке, если она сдана пять или более лет назад, а также если в первые пять лет поменялся владелец. Если в течение первых пяти лет дом был продан маклеру (marchand de biens), объект все еще рассматривается как первичный.   География выбора На юге Франции самым популярным местом для инвестиций считается департамент Alpes Maritimes - Nice Côte d'Azur (Приморские Альпы - Лазурный Берег) с такими известными городами как Ницца, Канны, Антибы, Ментон, Мужен, Вальбон, Ванс, а также районом Грасс (Grasse). Департамент Приморские Альпы является частью региона Provence Alpes Côte d'Azur (Прованс - Лазурный Берег) со столицей в Ницце. Многих привлекает престижное соседство с княжеством Монако, где, несмотря на отсутствие налогов, недвижимость в десять раз дороже, чем на Лазурном Берегу. Показателями развитой экономики и индустрии туризма выступают многочисленные сети отелей, производство знаменитых духов в Grasse, космический центр в Cannes Mandelieu (Канны - Манделье). Здесь же находится старейший вуз Ниццы - унивеситет София Антиполис.   Вот что говорит Жерар Мезу, президент палаты департамента Вар в Федерации национальной недвижимости FNAIM: «В самый разгар кризиса мы не допустили катастрофического снижения цен, а заняли выжидательную позицию. Потому что знали, что клиент тоже выжидает, он хорошо понимает, что самые эффективные инвестиции - в недвижимость. Нам есть и будет, что предложить покупателям не только завтра, но и через годы».   Повыше облака Цены на Côte d'Azur самые высокие относительно средненационального показателя. Так, у известного агентства John Taylor львиная доля сделок, превышающих 7 млн евро, в последние два года приходится исключительно на Лазурный Берег. В фешенебельном поселке Saint-Jean-Cap Ferrat (Сен-Жан-Кап-Ферра) компания провела 66% сделок, в одних только Каннах - 25%. Руководство John Taylor считает, что микрорынка haut de gamme (сегмент недвижимости класса люкс, где спрос превышает предложение) кризис практически не коснулся, к 2011 году цены вернулись на прежний уровень. На набережной Круазетт в Каннах квадратный метр стоит до 50 тыс. евро, в Saint-Jean-Cap Ferrat (эта коммуна считается второй в мире по дороговизне жилья после Лондона) фирма John Taylor продала виллу pieds dans l'eau (буквально «ноги в воду» - самые престижные объекты, расположенные на берегу моря, которых насчитывается несколько десятков на всей Ривьере) площадью 600 кв. м с территорией 8 тыс. кв. м за 38 млн евро. Бюджеты некоторых сделок были просто астрономическими. Эти приобретения носили сугубо конфиденциальный характер, известно лишь, что продавались виллы в стиле бель эпок стоимостью 70 млн евро и выше, а также апартаменты с головокружительными видами из окон.   Специфика региона На департамент Приморские Альпы приходится около 20% основных резиденций, жильем в них часто владеют иностранцы. И если Лазурный Берег в основном предлагает квартиры и апартаменты, то Прованс в целом специализируется на типичных прованских домах mas и замках времен рыцарских походов. Нередко выставляются на продажу и виллы в нео-провансальском стиле, стоимость которых зависит от близости к побережью и деловому центру Sophia Antipolis. Уникальное по сравнению со многими другими европейскими курортными зонами расположение Лазурного Берега с точки зрения близости международного аэропорта Ниццы ежегодно привлекает сюда огромное количество как французских, так и зарубежных инвесторов.   Новый виток интереса к Лазурному Берегу связан с новостройками. Например, в палаццо «Леонардо» (Монако) цена квадратного метра апартаментов составляет 50 тыс. евро. Следует отметить, что первичный рынок продемонстрировал значительно большую устойчивость, чем с общенациональный, где снижение составило 40%. В среднем по региону новостройки стоят 5-13 тыс. евро за кв. м. Самый востребованный формат - апартаменты площадью 150-200 кв. м (две-три спальни, хозяйская спальня с ванной и туалетом), в хорошей резиденции с красивым видом из окна. Всего в департаменте Приморские Альпы строятся или уже ведены в эксплуатацию около 65 комплексов.   Адреса престижа Самые дорогие новостройки предлагаются в Ницце и Каннах: цены в сегменте de luxe - 8-13 тыс. евро за кв. м, в среднем - 5-5,5 тыс. Так, на набережной Круазетт можно купить апартаменты в комплексе уровня de luxe Carlton Riviera - элитном новом шестиэтажном доме на 78 квартир с великолепными планировками и широкими террасами. Декоратор - Pierre-Yves Rochon (Пьер-Ив Рошон), оформивший легендарные парижские отели George V и Plaza Paris Vendôme. Имеются консьерж и room service. В продаже осталось 12 лотов. Например, двухкомнатная квартира (53 кв. м) с балконом 4 кв. м на шестом этаже стоит 780 тыс. евро, трехкомнатная квартира (91 кв. м) с террасой 13 кв. м на шестом этаже - 1,52 млн, а пентхаус (88 кв. м) с террасой 12 кв. м - 1,85 млн.   Стандартный набор отделки в новых резиденциях высочайшего уровня приблизительно одинаков: - бронированные двери с тройным сейфовым замком, - жалюзи из лакированного алюминия, - полы и плинтусы из мрамора, - паркет в спальнях, - стены - сатиновое и матовое покрытие цвета слоновой кости, - фаянсовая плитка в ванной, - белая керамическая ванна, встроенная в дубовую мебель, - реверсная система кондиционирования, - декорированный лифт, - видеофон, - на территории - стоянка, дополнительный паркинг, бассейн.   В Ницце, административном центре департамента Приморские Альпы и одном из главных курортных мест Французской Ривьеры, средние цены на жилье составляют 3,4-3,6 тыс. евро за кв. м, но нередко поднимаются до 8 тыс. В пример можно привести комплекс Corniche d’Azur на западных высотах Ниццы, состоящий из 27 апартаментов, бассейна, pool-house, оливковой рощи на территории парка со средиземноморской растительностью. Архитектура типичная для Ниццы. В трехэтажном доме предлагаются различные объекты - от студий до четырехкомнатных квартир с большими террасами. Цены - от 5,5 тыс. евро за кв. м.   Что предлагают Самый высокий средний уровень цен на жилье демонстрирует Сан-Тропе - около 8 тыс. евро за кв. м. В других курортных городках намного дешевле. Так, в комплексе Residence Grand Cavalier, расположенном в центре Антиба и насчитывающем всего 23 квартиры, двухкомнатные апартаменты (41-44 кв. м) стоят 192-208 тыс. евро, трехкомнатные (56-64 кв. м) - 252-333 тыс. В комплексе Residencе Marie в центре Фрежюса стоимость трехкомнатных квартир (до 77 кв. м) - от 660 тыс. евро, четырехкомнатных (от 94 кв. м) - от 770 тыс. Комплекс Terre de Lumière расположен на высотах Антиба в резидентском квартале Сен-Жан, поблизости от курортного центра Juan-les-Pins (Жуан-Ле-Пен), рядом с красивейшими пляжами. Площадь территории - 4 га, имеется бассейн. Цены - от 221 тыс. евро за квартиру, от 5925 евро за квадратный метр. Проект сдан в конце 2010 года. Источник: «Фотонедвижимость» http://home.domania.ru/content/12373 Португалия - это берег бескрайнего океана, ласковое солнце и буйная южная растительность, живописные городки и удобства современной цивилизации. А высокое качество жилья по приемлемым в сравнении со средним европейским уровнем ценам привлекает в эту страну инвесторов-россиян.   Покой и воля Тот, кто хоть раз побывал в Португалии, оценит ее очарование и своеобразный колорит. Могущественная империя, когда-то потрясшая мир небывалыми завоеваниями, давно канула в Лету, оставив после себя множество памятников и уникальную культуру. Сейчас Португалия - не более чем европейская провинция. Но это и хорошо: пагубное влияние индустриализации ее практически не затронуло, по качеству экологии она значительно опережает другие страны. Атлантика загрязнена намного меньше, чем Средиземное море. Пляжам Португалии присвоено большое количество «голубых флагов». Обращает на себя внимание и климат: 300 солнечных дней в году, жары и духоты нет даже летом, и для тех, кого не пугает холодный океан (температура воды не поднимается выше 21-23 0С), здесь просто рай.   Португалия словно создана для праздной и расслабленной жизни. Люди открыты и дружелюбны, но не навязчивы, и в отличие от соседей-испанцев не крикливы и не торопливы. Потомки путешественников и первооткрывателей, местные жители обладают хорошими способностями к языкам, многие владеют английским и всегда рады помочь. Хотя социальное обеспечение развито не так, как в Германии, зато по количеству самоубийств Португалия занимает почетное последнее место в Европе, а по продолжительности жизни - первое! Жизнь тут по европейским меркам дешева, а транспорт, инфраструктура, всяческий соцкультбыт и курортный сервис - на высоте, как и везде в Старом Свете.   Лиссабон, вокруг да около Многие покупатели португальской недвижимости предпочитают селиться неподалеку от столицы. Лиссабон привлекает архитектурным своеобразием и богатым историческим наследием. Отсюда рукой подать до Лиссабонской Ривьеры - излюбленного места курортников, где выделяются городки Кашкаиш и Эшторил. Из Кашкаиша, центра туризма и шопинга, в Эшторил, знаменитый старинными гостиницами, обширным районом частных вилл и самым большим в Европе казино, можно за десять минут доехать на электричке, но лучше дойти пешком по длинной набережной. Здешняя недвижимость очень востребована, поэтому предложение невелико. «Цены в Кашкаише и Лиссабоне довольно высоки по сравнению со средними по стране: минимальная стоимость метра экономкласса - 1,5 тыс. евро, бизнес-класса - 2 тыс., элитного - 3 тыс.», - констатирует Александр Гладкевич, директор представительства Status Home в России.   К северо-западу от Лиссабона расположено так называемое Серебряное побережье, где имеется несколько курортов с гольф-полями международного уровня. Это развивающийся регион с более-менее демократичными ценами. Как рассказал Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, вилла с тремя спальнями в закрытом комплексе в деревне Сан-Мартин-ду-Порту стоит 244 тыс. евро, апартаменты с двумя спальнями в жилом комплексе - 140 тыс. На Серебряном побережье есть и элитка. «Апартаменты или вилла в шикарном комплексе с богатейшей инфраструктурой стоят 3,5-4 тыс. евро за кв. м. Сдачей объекта в аренду займется управляющая компания, - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. - Например, вилла на престижном английском гольф-курорте, на территории которого также находятся пятизвездочный отель, SPA, рестораны, бары, магазины, академия гольфа и тенниса, стоит 1 млн евро. Собственник получает гарантированный годовой доход в размере 5% от стоимости недвижимости в течение трех лет».   Самое дорогое Южную провинцию Алгарве облюбовали англичане. Теперь это самый дорогой район страны, в то же время входящий в десятку самых доступных престижных регионов мира. Средняя стоимость квадратного метра элитной недвижимости тут составляет 3 тыс. евро. Столицей Алгарве считается город Фару, а на побережье масса местечек, где можно приобрести виллу, таунхаус, апартаменты, участок под строительство: Лагуш, Прайа-да-Луж, Албуфейра, Виламура, Портумау, Карвоэйро, Квинта-до-Лаго, Алвор и т.д. Пляжи Алгарве с нежным белым песком считаются лучшими в Европе. К услугам туристов гольф-поля высокого класса, верховая езда, теннис и прочие развлечения. Как говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, основной интерес покупателей дорогого жилья направлен на береговую линию, где предлагаются шикарные виллы с видом на океан: «Их стоимость начинается от 700 тыс. евро и доходит до 8 млн, средний показатель - 1,2 млн. Также предлагаются таунхаусы - в среднем по 400 тыс., и апартаменты. Например, вилла у моря в Прайа-да-Луж с восемью спальнями, семью ванными и бассейном стоит 1,295 млн. Двух-трехкомнатные квартиры в центре городка Лагуш - 290 тыс. Участки под строительство стоят 140-500 тыс. евро».   Станислав Зингель обращает внимание, что стоимость вилл в Албуфейре очень разнится. Так, объект площадью 300 кв. м в элитном поселке Quinta do Lago недалеко от гольф-полей стоит около 4 млн евро. Вилла размером 160 кв. м с двумя спальнями в поселке Vale Telheiro стоит 350 тыс. евро, площадью 490 кв. м. - 800 тыс. При этом можно найти апартаменты за 150-200 тыс. евро, добавляет эксперт. О том, что в самой дорогой провинции все относительно, говорит и А. Левитова: «Такие популярные курорты, как Албуфейра и Виламура, также располагают высококлассными элитными предложениями, при этом цены здесь на 15-20% ниже, чем на Серебряном побережье. Есть и множество недорогих объектов, например новые двух- и трехкомнатные квартиры в восточном Алгарве, с общим бассейном, в экологически чистой зоне, в десяти минутах езды от города Тавира и замечательных песчаных пляжей, предлагаемые по цене от 83,5 тыс. евро». Ну а самая дешевая недвижимость представлена на севере страны и на Мадейре, где метр экономкласса стоит от 800 евро, бизнес-класса - от 1 тыс., элитный - от 2тыс.   Инвестиции С начала года спрос на жилье в Португалии увеличивается. Как следствие кое-где (в первую очередь это касается южного побережья и Лиссабонской Ривьеры) уже отмечен рост цен на 1-2%, сообщают аналитики Status Home. Как объясняют эксперты, именно на португальском рынке недвижимости мировой кризис сказался меньше всего. Кроме того, политическая нестабильность в ряде исламских стран повлияла на состояние общемирового рынка. Поэтому многие инвесторы переключились на более безопасный регион. На цены в Португалии влияет множество факторов: район, общая площадь объекта, отдаленность от океана, наличие террасы, бассейна. Наиболее ликвидны варианты со стоимостью квадратного метра от 1,5 тыс. евро, расположенные в закрытом комплексе, не далее чем в километре от океана. Если это апартаменты, то двух- или трех-спальные, желательно с бассейном и хорошими видовыми характеристиками. Средняя площадь - 100 кв. м, стоимость - от 150 тыс. евро. Не менее выгодна покупка виллы площадью около 250 кв. м ценой от 600 тыс. евро. Так, в самом престижном южном районе Алгарве ликвидная студия стоит от 150 тыс. евро, двуспальные апартаменты - от 180 тыс., таунхаус - от 250 тыс. Высшую планку назвать сложно. Например, фешенебельная вилла с видом на океан может стоить и 1, и 20 млн евро.   Стоимость апартаментов на Лиссабонском побережье примерно та же: квартира с двумя спальнями и хорошим видом в среднем от 160 тыс. евро, студия - около 100-110 тыс. А вот цена виллы, как и в Алгарве, зависит от множества факторов и составляет от 800 тыс. до нескольких десятков миллионов. На Мадейре, тоже популярной среди туристов и инвесторов, представлена более доступная недвижимость - например, двуспальные апартаменты экономкласса за 100 тыс. или виллы от 300 тыс. «Именно надежность и стабильность местного рынка стали главными причинами столь пристального внимания к нему со стороны инвесторов в 2011 году. Ведь в Испании после обвала в 2009 году цены все еще находятся в стадии выравнивания. В Болгарии же падение продолжается до сих пор. А в некогда популярном среди инвесторов Египте и других исламских странах из-за политической нестабильности спрос и вовсе снизился более чем в два раза. По нашим прогнозам, увеличение интереса к португальской недвижимости продолжится и во II квартале», - отмечает Александр Гладкевич, директор представительства Status Home.   Оргвопросы Ипотека в Португалии одна из самых дешевых в Европе: по данным С. Зингеля, плавающая ставка (они привязаны к динамике ставок Euribor) начинается от 2,9%, фиксированная - от 3,5%. Объем кредита - до 70%. Однако с наступлением кризиса банки ужесточили требования к заявителям и понизили размеры выдаваемых займов. Как отмечают специалисты Status Home, купленный объект можно сдавать, чистая прибыль за вычетом коммунальных платежей и оплаты услуг агентства составит 5-7,5% годовых. Но это если повезет и вы найдете арендаторов на весь срок. В среднем же годовой доход от аренды составляет 3,63% (для сравнения: в Испании - 3,81%). Налог на доход с аренды - 13% (в Испании - 24%). С июля 2010 года повысился НДС - с 20 до 21%.   Основанием для получения ВНЖ служит регистрация юридического лица: открытие ООО с начальным капиталом 5 тыс. евро либо оформление частной предпринимательской деятельности без начального капитала. Посредник-риэлтор сделает все даже в отсутствие клиента за день. Учредитель фирмы имеет право подать документы на ВНЖ. После его получения можно подавать документы остальным членам семьи. ВНЖ выдается на год, впоследствии его можно продлить два раза на два года, а через пять лет получить ПМЖ и подать документы на гражданство. «В компании Status Home оформление юридического лица стоит 950 евро, помощь в оформлении ВНЖ - 7 тыс. евро для учредителя компании и 3,5 тыс. евро для членов семьи. Затраты на содержание фирмы - 400-600 евро в месяц», - сообщает А. Гладкевич.   Виды на будущее Вместе с другими странами юга Европы (Италия, Испания, Греция) Португалия вызывает опасения из-за большого внешнего долга и бюджетного дефицита. Но местный рынок недвижимости чувствует себя значительно лучше, чем, например, испанский – поскольку перед кризисом тут практически не было инвестиционного пузыря. Португалия не предлагала дешевых кредитов и массовой застройки на побережье, что уберегло ее как от бурного роста, так и от резкого снижения цен. Большинство покупок жилья совершали не инвесторы, а конечные пользователи. Спекулянты больше интересовались землей, многие до сих пор пытаются избавиться от купленных на пике цен участков. А со сдачей или перепродажей готовых объектов сейчас не возникает трудностей. Во второй половине 2010 года, когда 13 европейских стран из 25 объявили об увеличении количества продаж проблемной недвижимости, самый большой рост был отмечен как раз в Португалии.   По данным компании EVANS, в самые кризисные 2007 и 2008 годы цены в среднем упали на 6-7%, в 2009-2010-м уже наблюдался рост до 3%, а в элитке - до 5%. В Status Home говорят, что за 2010-й цены увеличились на 2%, тогда как в Испании упали на 4,7%. В 2011 году ожидается положительная коррекция на уровне 2-3%, а в 2012-2013-м - на 4-5%. Сегодня экономическая ситуация в стране остается довольно сложной, поэтому эксперты относятся к идее инвестиций со сдержанным оптимизмом. «Ввиду незавидного положения экономики и туманных перспектив Португалию вряд ли можно рассматривать как надежный рынок для инвестирования в экономсегменте, однако элитка представляет определенный интерес», - считает А. Левитова. По прогнозам А. Гладкевича, «оценив ситуацию в Испании, а также возможные риски, инвесторы переведут вложения в недвижимость соседней страны. Поэтому у Португалии хорошие перспективы увеличения количества иностранных покупателей в 2011 году». Источник: «Фотонедвижимость» зарубежная недвижимость Зарубежная недвижимость инвестирование Португалия Португалия Thu, 05 May 2011 07:00:00 +0400 manageinfo 12373 at http://home.domania.ru Португалия - это берег бескрайнего океана, ласковое солнце и буйная южная растительность, живописные городки и удобства современной цивилизации. А высокое качество жилья по приемлемым в сравнении со средним европейским уровнем ценам привлекает в эту страну инвесторов-россиян.   Покой и воля Тот, кто хоть раз побывал в Португалии, оценит ее очарование и своеобразный колорит. Могущественная империя, когда-то потрясшая мир небывалыми завоеваниями, давно канула в Лету, оставив после себя множество памятников и уникальную культуру. Сейчас Португалия - не более чем европейская провинция. Но это и хорошо: пагубное влияние индустриализации ее практически не затронуло, по качеству экологии она значительно опережает другие страны. Атлантика загрязнена намного меньше, чем Средиземное море. Пляжам Португалии присвоено большое количество «голубых флагов». Обращает на себя внимание и климат: 300 солнечных дней в году, жары и духоты нет даже летом, и для тех, кого не пугает холодный океан (температура воды не поднимается выше 21-23 0С), здесь просто рай.   Португалия словно создана для праздной и расслабленной жизни. Люди открыты и дружелюбны, но не навязчивы, и в отличие от соседей-испанцев не крикливы и не торопливы. Потомки путешественников и первооткрывателей, местные жители обладают хорошими способностями к языкам, многие владеют английским и всегда рады помочь. Хотя социальное обеспечение развито не так, как в Германии, зато по количеству самоубийств Португалия занимает почетное последнее место в Европе, а по продолжительности жизни - первое! Жизнь тут по европейским меркам дешева, а транспорт, инфраструктура, всяческий соцкультбыт и курортный сервис - на высоте, как и везде в Старом Свете.   Лиссабон, вокруг да около Многие покупатели португальской недвижимости предпочитают селиться неподалеку от столицы. Лиссабон привлекает архитектурным своеобразием и богатым историческим наследием. Отсюда рукой подать до Лиссабонской Ривьеры - излюбленного места курортников, где выделяются городки Кашкаиш и Эшторил. Из Кашкаиша, центра туризма и шопинга, в Эшторил, знаменитый старинными гостиницами, обширным районом частных вилл и самым большим в Европе казино, можно за десять минут доехать на электричке, но лучше дойти пешком по длинной набережной. Здешняя недвижимость очень востребована, поэтому предложение невелико. «Цены в Кашкаише и Лиссабоне довольно высоки по сравнению со средними по стране: минимальная стоимость метра экономкласса - 1,5 тыс. евро, бизнес-класса - 2 тыс., элитного - 3 тыс.», - констатирует Александр Гладкевич, директор представительства Status Home в России.   К северо-западу от Лиссабона расположено так называемое Серебряное побережье, где имеется несколько курортов с гольф-полями международного уровня. Это развивающийся регион с более-менее демократичными ценами. Как рассказал Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, вилла с тремя спальнями в закрытом комплексе в деревне Сан-Мартин-ду-Порту стоит 244 тыс. евро, апартаменты с двумя спальнями в жилом комплексе - 140 тыс. На Серебряном побережье есть и элитка. «Апартаменты или вилла в шикарном комплексе с богатейшей инфраструктурой стоят 3,5-4 тыс. евро за кв. м. Сдачей объекта в аренду займется управляющая компания, - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. - Например, вилла на престижном английском гольф-курорте, на территории которого также находятся пятизвездочный отель, SPA, рестораны, бары, магазины, академия гольфа и тенниса, стоит 1 млн евро. Собственник получает гарантированный годовой доход в размере 5% от стоимости недвижимости в течение трех лет».   Самое дорогое Южную провинцию Алгарве облюбовали англичане. Теперь это самый дорогой район страны, в то же время входящий в десятку самых доступных престижных регионов мира. Средняя стоимость квадратного метра элитной недвижимости тут составляет 3 тыс. евро. Столицей Алгарве считается город Фару, а на побережье масса местечек, где можно приобрести виллу, таунхаус, апартаменты, участок под строительство: Лагуш, Прайа-да-Луж, Албуфейра, Виламура, Портумау, Карвоэйро, Квинта-до-Лаго, Алвор и т.д. Пляжи Алгарве с нежным белым песком считаются лучшими в Европе. К услугам туристов гольф-поля высокого класса, верховая езда, теннис и прочие развлечения. Как говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, основной интерес покупателей дорогого жилья направлен на береговую линию, где предлагаются шикарные виллы с видом на океан: «Их стоимость начинается от 700 тыс. евро и доходит до 8 млн, средний показатель - 1,2 млн. Также предлагаются таунхаусы - в среднем по 400 тыс., и апартаменты. Например, вилла у моря в Прайа-да-Луж с восемью спальнями, семью ванными и бассейном стоит 1,295 млн. Двух-трехкомнатные квартиры в центре городка Лагуш - 290 тыс. Участки под строительство стоят 140-500 тыс. евро».   Станислав Зингель обращает внимание, что стоимость вилл в Албуфейре очень разнится. Так, объект площадью 300 кв. м в элитном поселке Quinta do Lago недалеко от гольф-полей стоит около 4 млн евро. Вилла размером 160 кв. м с двумя спальнями в поселке Vale Telheiro стоит 350 тыс. евро, площадью 490 кв. м. - 800 тыс. При этом можно найти апартаменты за 150-200 тыс. евро, добавляет эксперт. О том, что в самой дорогой провинции все относительно, говорит и А. Левитова: «Такие популярные курорты, как Албуфейра и Виламура, также располагают высококлассными элитными предложениями, при этом цены здесь на 15-20% ниже, чем на Серебряном побережье. Есть и множество недорогих объектов, например новые двух- и трехкомнатные квартиры в восточном Алгарве, с общим бассейном, в экологически чистой зоне, в десяти минутах езды от города Тавира и замечательных песчаных пляжей, предлагаемые по цене от 83,5 тыс. евро». Ну а самая дешевая недвижимость представлена на севере страны и на Мадейре, где метр экономкласса стоит от 800 евро, бизнес-класса - от 1 тыс., элитный - от 2тыс.   Инвестиции С начала года спрос на жилье в Португалии увеличивается. Как следствие кое-где (в первую очередь это касается южного побережья и Лиссабонской Ривьеры) уже отмечен рост цен на 1-2%, сообщают аналитики Status Home. Как объясняют эксперты, именно на португальском рынке недвижимости мировой кризис сказался меньше всего. Кроме того, политическая нестабильность в ряде исламских стран повлияла на состояние общемирового рынка. Поэтому многие инвесторы переключились на более безопасный регион. На цены в Португалии влияет множество факторов: район, общая площадь объекта, отдаленность от океана, наличие террасы, бассейна. Наиболее ликвидны варианты со стоимостью квадратного метра от 1,5 тыс. евро, расположенные в закрытом комплексе, не далее чем в километре от океана. Если это апартаменты, то двух- или трех-спальные, желательно с бассейном и хорошими видовыми характеристиками. Средняя площадь - 100 кв. м, стоимость - от 150 тыс. евро. Не менее выгодна покупка виллы площадью около 250 кв. м ценой от 600 тыс. евро. Так, в самом престижном южном районе Алгарве ликвидная студия стоит от 150 тыс. евро, двуспальные апартаменты - от 180 тыс., таунхаус - от 250 тыс. Высшую планку назвать сложно. Например, фешенебельная вилла с видом на океан может стоить и 1, и 20 млн евро.   Стоимость апартаментов на Лиссабонском побережье примерно та же: квартира с двумя спальнями и хорошим видом в среднем от 160 тыс. евро, студия - около 100-110 тыс. А вот цена виллы, как и в Алгарве, зависит от множества факторов и составляет от 800 тыс. до нескольких десятков миллионов. На Мадейре, тоже популярной среди туристов и инвесторов, представлена более доступная недвижимость - например, двуспальные апартаменты экономкласса за 100 тыс. или виллы от 300 тыс. «Именно надежность и стабильность местного рынка стали главными причинами столь пристального внимания к нему со стороны инвесторов в 2011 году. Ведь в Испании после обвала в 2009 году цены все еще находятся в стадии выравнивания. В Болгарии же падение продолжается до сих пор. А в некогда популярном среди инвесторов Египте и других исламских странах из-за политической нестабильности спрос и вовсе снизился более чем в два раза. По нашим прогнозам, увеличение интереса к португальской недвижимости продолжится и во II квартале», - отмечает Александр Гладкевич, директор представительства Status Home.   Оргвопросы Ипотека в Португалии одна из самых дешевых в Европе: по данным С. Зингеля, плавающая ставка (они привязаны к динамике ставок Euribor) начинается от 2,9%, фиксированная - от 3,5%. Объем кредита - до 70%. Однако с наступлением кризиса банки ужесточили требования к заявителям и понизили размеры выдаваемых займов. Как отмечают специалисты Status Home, купленный объект можно сдавать, чистая прибыль за вычетом коммунальных платежей и оплаты услуг агентства составит 5-7,5% годовых. Но это если повезет и вы найдете арендаторов на весь срок. В среднем же годовой доход от аренды составляет 3,63% (для сравнения: в Испании - 3,81%). Налог на доход с аренды - 13% (в Испании - 24%). С июля 2010 года повысился НДС - с 20 до 21%.   Основанием для получения ВНЖ служит регистрация юридического лица: открытие ООО с начальным капиталом 5 тыс. евро либо оформление частной предпринимательской деятельности без начального капитала. Посредник-риэлтор сделает все даже в отсутствие клиента за день. Учредитель фирмы имеет право подать документы на ВНЖ. После его получения можно подавать документы остальным членам семьи. ВНЖ выдается на год, впоследствии его можно продлить два раза на два года, а через пять лет получить ПМЖ и подать документы на гражданство. «В компании Status Home оформление юридического лица стоит 950 евро, помощь в оформлении ВНЖ - 7 тыс. евро для учредителя компании и 3,5 тыс. евро для членов семьи. Затраты на содержание фирмы - 400-600 евро в месяц», - сообщает А. Гладкевич.   Виды на будущее Вместе с другими странами юга Европы (Италия, Испания, Греция) Португалия вызывает опасения из-за большого внешнего долга и бюджетного дефицита. Но местный рынок недвижимости чувствует себя значительно лучше, чем, например, испанский – поскольку перед кризисом тут практически не было инвестиционного пузыря. Португалия не предлагала дешевых кредитов и массовой застройки на побережье, что уберегло ее как от бурного роста, так и от резкого снижения цен. Большинство покупок жилья совершали не инвесторы, а конечные пользователи. Спекулянты больше интересовались землей, многие до сих пор пытаются избавиться от купленных на пике цен участков. А со сдачей или перепродажей готовых объектов сейчас не возникает трудностей. Во второй половине 2010 года, когда 13 европейских стран из 25 объявили об увеличении количества продаж проблемной недвижимости, самый большой рост был отмечен как раз в Португалии.   По данным компании EVANS, в самые кризисные 2007 и 2008 годы цены в среднем упали на 6-7%, в 2009-2010-м уже наблюдался рост до 3%, а в элитке - до 5%. В Status Home говорят, что за 2010-й цены увеличились на 2%, тогда как в Испании упали на 4,7%. В 2011 году ожидается положительная коррекция на уровне 2-3%, а в 2012-2013-м - на 4-5%. Сегодня экономическая ситуация в стране остается довольно сложной, поэтому эксперты относятся к идее инвестиций со сдержанным оптимизмом. «Ввиду незавидного положения экономики и туманных перспектив Португалию вряд ли можно рассматривать как надежный рынок для инвестирования в экономсегменте, однако элитка представляет определенный интерес», - считает А. Левитова. По прогнозам А. Гладкевича, «оценив ситуацию в Испании, а также возможные риски, инвесторы переведут вложения в недвижимость соседней страны. Поэтому у Португалии хорошие перспективы увеличения количества иностранных покупателей в 2011 году». Источник: «Фотонедвижимость» http://home.domania.ru/content/11762 На Западе не только среда обитания дружественнее, но и условия ипотеки много гуманнее. Закономерность такая: чем более развито государство, тем процент меньше, а вероятность одобрения кредита выше. Поэтому даже те россияне, у которых имеется вся необходимая сумма, предпочитают прибегнуть к помощи банка.   Лидеры Наиболее привлекательные условия ипотеки предлагаются в самых развитых государствах Европы. Более того, в прошлом году ставки достигли там минимальных значений со времен Второй мировой войны. Так, во Франции кредит выдают по фиксированной ставке от 2,9%, по плавающей - от 2,3%. Россиянин может рассчитывать на 80% от стоимости недвижимости, причем, уверяет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, получить средства достаточно просто.   В Англии можно получить до 70% в любой валюте. Как рассказал Рассел Джонс, директор Savills Private Finance, плавающая ставка составляет 2-2,75%, в зависимости от колебания LIBOR, фиксированная - 5% на пять лет. Чем дольше срок, тем выше процент. Правда, сейчас россиянам сложно получить меньше 1 млн фунтов - банкам это невыгодно. Кредит дается на пять лет, потом условия пересматриваются и его продлевают. С. Зингель утверждает, что можно найти ипотеку и от 3,3% по фиксированной ставке на 20 лет. Управляющий директор международного ипотечного брокера Lowell Finance Кирилл Долгинский прогнозирует на ближайшее время повышение учетных ставок ЕЦБ и Банка Англии, что «может привести в 2011 году к росту ставок по ипотеке в странах Европы по сравнению с 2010 годом в среднем на 1-1,5%». В британских банках получить ипотеку проще, чем в других странах.   В Германии тоже нет особых сложностей, а за прошлый год ипотека стала для россиян еще доступнее, сообщает С. Зингель. По его данным, фиксированная ставка составляет сейчас от 3,9%, плавающая - от 2,9%, выдается до 60% от стоимости недвижимости на срок до 20 лет. «Ипотека для россиян характеризуется также оперативным рассмотрением кредитного досье. Но необходимо подтвердить доход, а дополнительное преимущество дают доходы, получаемые на территории Германии», - добавляет Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS.   К тройке лидеров примыкает и Австрия, где фиксированная ставка начинается от 3,4%, плавающая - от 3,1%. Максимальный размер кредита, доступный россиянам, - 60%. Сама процедура также достаточно проста.   Второй эшелон Следующая группа стран - те, где граждане России тоже вполне могут рассчитывать на кредит, но условия менее привлекательны. Сюда входят Кипр, Испания, Израиль, Португалия и Финляндия. Минимальные фиксированные ставки колеблются в пределах 3,5-4,1%, максимальный размер - 60-70%. «Как показывает мой опыт, проще всего получить деньги на Кипре. Фиксированная ставка там составляет 3,5-7,5%, плавающая - 2,5-4%. Первоначальный взнос - 30-40% (реже 20%), срок - от 5 до 40 лет», - сообщает А. Левитова. Оформление занимает около месяца.   В Испании за прошлый год ставки несколько поднялись (с 2,7% до 3,5-4%), но зато кредиты стали более доступны для россиянин. Первоначальный взнос - от 40%, срок - до 40 лет. (По длительности срока Кипр и Испания бьют все рекорды - нигде больше ипотеку на столь долгое время не дают.) Время рассмотрения заявок - до четырех недель. Юлия Титова, директор Rentsale, отмечает, что в Испании легче всего получить ипотеку на банковские объекты, те, что идут с молотка по решению суда.   Благодаря рекордно низкой плавающей ставке (от 1,5%) и простоте оформления ипотека приобрела большую популярность в Израиле - как у местного населения, так и у иностранцев. Однако правительство, опасаясь надувания пузыря на рынке недвижимости, приняло решение сделать условия строже. Ставки поднялись, доступность кредитов уменьшилась, хотя и сохранилась на приемлемом уровне. Теперь плавающая ставка начинается от 3,1%, фиксированная - от 3,5%. Сумма - до 60%, срок - до 30 лет.   Ужесточение требований к заемщикам и объектам залога произошло и в Португалии: минимальная плавающая ставка возросла с 2,5 до 2,9%, фиксированная - с 2,75 до 3,5%. Первоначальный взнос увеличился с 20 до 30%. Взять кредит по-прежнему несложно, хотя, по оценкам Gordon Rock и Lowell Finance, его доступность в последнее время уменьшилась.   В Финляндии отмечаются те же тенденции. Фиксированная ставка начинается от 3,7%, плавающая - от 3,3%, объем кредита - до 60%.   Бег с препятствиями Третья группа - это страны, где россиянину практически невозможно взять ипотеку: Швейцария, Италия, Греция, Чехия, Латвия, США и Турция. В Швейцарии счастливчику придется платить всего 2% по фиксированной ставке или 1,8% по плавающей, внести за недвижимость нужно 35% своих денег.   В Италии фиксированная ставка составляет 5,15%, плавающая - от 3,05%, сообщает А. Левитова. Первоначальный взнос - от 40%, срок - до 30 лет. Правда, «есть определенные ограничения по ипотеке. Они в большей степени относятся к требованиям по оценке платежеспособности и подтверждению доходов, а также к объекту залога. Но проблем не возникает, если доходы подтверждены справками с места работы», добавляет эксперт. Тем не менее, по оценке С. Зингеля, деньги в этой стране получить трудно. С этим мнением согласна Юлия Кайнова, ведущий эксперт Century21 Beverlywood. А Ю. Титова уточняет, что на юге Италии, в частности в Калабрии, и вовсе невозможно.   В Греции, по сравнению со всей остальной Европой, ставки довольно высоки: 7,5-9%. «Окончательная выдача денег происходит только после разрешения от правительства на покупку недвижимости. Получить одобрение банка крайне сложно», - комментирует Ю. Кайнова. Первоначальный взнос - 30%. В Чехии фиксированные ставки составляют от 4,5%, плавающие - от 3,9%, сумма - до 50%.   В Латвии ставки - от 4,5% и 3,9% соответственно, сумма - до 60%. «Не очень выгодна ипотека в Турции: ставки в валюте - около 9%, в турецких лирах - около 17%. Впрочем, с учетом низких цен на недвижимость и возможности рассрочки использование кредитов неактуально», - считает Ю. Титова. Но А. Левитова придерживается другого мнения: «Несмотря на достаточно высокие по сравнению с другими европейскими странами ставки, ипотечные программы в Турции пользуются высоким спросом россиян. Особенно популярны кредиты на приобретение квартир в тех комплексах, где обещан гарантированный доход от сдачи в аренду. Фиксированная ставка - от 6,5%».   Особенно сложная ситуация с ипотекой сложилась в США. «Если сравнивать ставки для россиян в европейских и в американских банках, то последние менее лояльны. Если в Европе минимум - 3-3,5%, то в США - от 4,5-5%». Сейчас практически невозможно получить кредиты в Неваде, Флориде, Калифорнии. В Нью-Йорке попроще. Тем не менее в целом С. Зингель считает, что за последний год ипотека в Штатах стала для россиян доступнее. Рассмотрение длится до двух месяцев, сумма - до 50%.   В Болгарии, Черногории, Египте и Таиланде ипотечное кредитование для россиян практически недоступно. Впрочем, это компенсируется тем, что многие застройщики Болгарии и Черногории предлагают выгодные рассрочки.   Несколько простых правил Основные правила, по которым работают банки, везде одинаковы. В Европы залогом может стать приобретаемая недвижимость. Исключением являются только Англия и Франция, где в этом качестве должна выступать уже имеющаяся собственность. Как правило, разрешено досрочное погашение без каких-либо санкций и дополнительных платежей.   Как рассказывает Ю. Кайнова, в стандартном пакете документов соискателя должны быть: копия загранпаспорта, справка 2НДФЛ с места работы, справка о занимаемой должности, окладе и трудовом стаже на занимаемой должности, справка из Центрального бюро кредитных историй (находящегося в Москве) о ранее выданных кредитах на территории России и темпах их погашения, выписка из банка любой страны о наличии средств на счету, выписка из банка в стране приобретения о наличии денег на первоначальный взнос, предварительный договор купли-продажи, пакет документов по приобретаемой недвижимости, идентификационный налоговый номер иностранца (оформляется в стране приобретения). Если вы пользуетесь услугами риелтора, он окажет помощь в подготовке пакета документов.   Non-status mortgage: максимальная выгода С. Зингель констатирует, что у россиян «спросом пользуются программы приобретения жилья как на вторичном рынке, так и на первичном. Новостройки зачастую покупаются по схеме leaseback в инвестиционных целях». При leaseback строительство обязательно страхуется государством, а сдачу жилья в аренду и сервис берет на себя управляющая компания, гарантирующая собственнику процент от аренды (вне зависимости от того, удалось ли сдать объект) в течение длительного времени - 10-15 лет. Кроме того, владельцу возвращается НДС, составляющий, например, во Франции 19,6%. Как сообщил С. Зингель, фиксированные ставки по схеме leaseback во Франции составляют от 4,9 до 5,4% годовых, плавающие - 3,65-4,45%. Особенно выгодно получение средств под залог имеющейся недвижимости: во Франции предоставляют до 80% от оценочной стоимости объекта по ставке от 2,75%.   Сейчас появилась схема non-status mortgage - нестатусное финансирование. Гарантом перед банком по кредиту становится девелопер, то есть клиенту не нужно подтверждать доходы (именно невозможность такого подтверждения является самым распространенным препятствием для получения средств). Как правило, нестатусное финансирование предоставляется по leaseback-проектам ведущих застройщиков. Доход от сдачи в аренду позволяет покрывать затраты как минимум на погашение процентов, а при значительном сроке (15-25 лет) - и расплачиваться по телу кредита. «Наличие нестатусного финансирования - не только несомненное удобство для покупателя, но и своего рода свидетельство качества проекта, поскольку тем самым застройщик подтверждает свою надежность», - обращает внимание С. Зингель. Нестатусное финансирование в основном распространено в «старой» Европе - во Франции, Англии, Австрии, Германии. Источник: «Фотонедвижимость» Зарубежная недвижимость Зарубежье ипотека ипотечные ставки кредитование покупка жилья Tue, 26 Apr 2011 08:05:45 +0400 manageinfo 11762 at http://home.domania.ru На Западе не только среда обитания дружественнее, но и условия ипотеки много гуманнее. Закономерность такая: чем более развито государство, тем процент меньше, а вероятность одобрения кредита выше. Поэтому даже те россияне, у которых имеется вся необходимая сумма, предпочитают прибегнуть к помощи банка.   Лидеры Наиболее привлекательные условия ипотеки предлагаются в самых развитых государствах Европы. Более того, в прошлом году ставки достигли там минимальных значений со времен Второй мировой войны. Так, во Франции кредит выдают по фиксированной ставке от 2,9%, по плавающей - от 2,3%. Россиянин может рассчитывать на 80% от стоимости недвижимости, причем, уверяет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, получить средства достаточно просто.   В Англии можно получить до 70% в любой валюте. Как рассказал Рассел Джонс, директор Savills Private Finance, плавающая ставка составляет 2-2,75%, в зависимости от колебания LIBOR, фиксированная - 5% на пять лет. Чем дольше срок, тем выше процент. Правда, сейчас россиянам сложно получить меньше 1 млн фунтов - банкам это невыгодно. Кредит дается на пять лет, потом условия пересматриваются и его продлевают. С. Зингель утверждает, что можно найти ипотеку и от 3,3% по фиксированной ставке на 20 лет. Управляющий директор международного ипотечного брокера Lowell Finance Кирилл Долгинский прогнозирует на ближайшее время повышение учетных ставок ЕЦБ и Банка Англии, что «может привести в 2011 году к росту ставок по ипотеке в странах Европы по сравнению с 2010 годом в среднем на 1-1,5%». В британских банках получить ипотеку проще, чем в других странах.   В Германии тоже нет особых сложностей, а за прошлый год ипотека стала для россиян еще доступнее, сообщает С. Зингель. По его данным, фиксированная ставка составляет сейчас от 3,9%, плавающая - от 2,9%, выдается до 60% от стоимости недвижимости на срок до 20 лет. «Ипотека для россиян характеризуется также оперативным рассмотрением кредитного досье. Но необходимо подтвердить доход, а дополнительное преимущество дают доходы, получаемые на территории Германии», - добавляет Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS.   К тройке лидеров примыкает и Австрия, где фиксированная ставка начинается от 3,4%, плавающая - от 3,1%. Максимальный размер кредита, доступный россиянам, - 60%. Сама процедура также достаточно проста.   Второй эшелон Следующая группа стран - те, где граждане России тоже вполне могут рассчитывать на кредит, но условия менее привлекательны. Сюда входят Кипр, Испания, Израиль, Португалия и Финляндия. Минимальные фиксированные ставки колеблются в пределах 3,5-4,1%, максимальный размер - 60-70%. «Как показывает мой опыт, проще всего получить деньги на Кипре. Фиксированная ставка там составляет 3,5-7,5%, плавающая - 2,5-4%. Первоначальный взнос - 30-40% (реже 20%), срок - от 5 до 40 лет», - сообщает А. Левитова. Оформление занимает около месяца.   В Испании за прошлый год ставки несколько поднялись (с 2,7% до 3,5-4%), но зато кредиты стали более доступны для россиянин. Первоначальный взнос - от 40%, срок - до 40 лет. (По длительности срока Кипр и Испания бьют все рекорды - нигде больше ипотеку на столь долгое время не дают.) Время рассмотрения заявок - до четырех недель. Юлия Титова, директор Rentsale, отмечает, что в Испании легче всего получить ипотеку на банковские объекты, те, что идут с молотка по решению суда.   Благодаря рекордно низкой плавающей ставке (от 1,5%) и простоте оформления ипотека приобрела большую популярность в Израиле - как у местного населения, так и у иностранцев. Однако правительство, опасаясь надувания пузыря на рынке недвижимости, приняло решение сделать условия строже. Ставки поднялись, доступность кредитов уменьшилась, хотя и сохранилась на приемлемом уровне. Теперь плавающая ставка начинается от 3,1%, фиксированная - от 3,5%. Сумма - до 60%, срок - до 30 лет.   Ужесточение требований к заемщикам и объектам залога произошло и в Португалии: минимальная плавающая ставка возросла с 2,5 до 2,9%, фиксированная - с 2,75 до 3,5%. Первоначальный взнос увеличился с 20 до 30%. Взять кредит по-прежнему несложно, хотя, по оценкам Gordon Rock и Lowell Finance, его доступность в последнее время уменьшилась.   В Финляндии отмечаются те же тенденции. Фиксированная ставка начинается от 3,7%, плавающая - от 3,3%, объем кредита - до 60%.   Бег с препятствиями Третья группа - это страны, где россиянину практически невозможно взять ипотеку: Швейцария, Италия, Греция, Чехия, Латвия, США и Турция. В Швейцарии счастливчику придется платить всего 2% по фиксированной ставке или 1,8% по плавающей, внести за недвижимость нужно 35% своих денег.   В Италии фиксированная ставка составляет 5,15%, плавающая - от 3,05%, сообщает А. Левитова. Первоначальный взнос - от 40%, срок - до 30 лет. Правда, «есть определенные ограничения по ипотеке. Они в большей степени относятся к требованиям по оценке платежеспособности и подтверждению доходов, а также к объекту залога. Но проблем не возникает, если доходы подтверждены справками с места работы», добавляет эксперт. Тем не менее, по оценке С. Зингеля, деньги в этой стране получить трудно. С этим мнением согласна Юлия Кайнова, ведущий эксперт Century21 Beverlywood. А Ю. Титова уточняет, что на юге Италии, в частности в Калабрии, и вовсе невозможно.   В Греции, по сравнению со всей остальной Европой, ставки довольно высоки: 7,5-9%. «Окончательная выдача денег происходит только после разрешения от правительства на покупку недвижимости. Получить одобрение банка крайне сложно», - комментирует Ю. Кайнова. Первоначальный взнос - 30%. В Чехии фиксированные ставки составляют от 4,5%, плавающие - от 3,9%, сумма - до 50%.   В Латвии ставки - от 4,5% и 3,9% соответственно, сумма - до 60%. «Не очень выгодна ипотека в Турции: ставки в валюте - около 9%, в турецких лирах - около 17%. Впрочем, с учетом низких цен на недвижимость и возможности рассрочки использование кредитов неактуально», - считает Ю. Титова. Но А. Левитова придерживается другого мнения: «Несмотря на достаточно высокие по сравнению с другими европейскими странами ставки, ипотечные программы в Турции пользуются высоким спросом россиян. Особенно популярны кредиты на приобретение квартир в тех комплексах, где обещан гарантированный доход от сдачи в аренду. Фиксированная ставка - от 6,5%».   Особенно сложная ситуация с ипотекой сложилась в США. «Если сравнивать ставки для россиян в европейских и в американских банках, то последние менее лояльны. Если в Европе минимум - 3-3,5%, то в США - от 4,5-5%». Сейчас практически невозможно получить кредиты в Неваде, Флориде, Калифорнии. В Нью-Йорке попроще. Тем не менее в целом С. Зингель считает, что за последний год ипотека в Штатах стала для россиян доступнее. Рассмотрение длится до двух месяцев, сумма - до 50%.   В Болгарии, Черногории, Египте и Таиланде ипотечное кредитование для россиян практически недоступно. Впрочем, это компенсируется тем, что многие застройщики Болгарии и Черногории предлагают выгодные рассрочки.   Несколько простых правил Основные правила, по которым работают банки, везде одинаковы. В Европы залогом может стать приобретаемая недвижимость. Исключением являются только Англия и Франция, где в этом качестве должна выступать уже имеющаяся собственность. Как правило, разрешено досрочное погашение без каких-либо санкций и дополнительных платежей.   Как рассказывает Ю. Кайнова, в стандартном пакете документов соискателя должны быть: копия загранпаспорта, справка 2НДФЛ с места работы, справка о занимаемой должности, окладе и трудовом стаже на занимаемой должности, справка из Центрального бюро кредитных историй (находящегося в Москве) о ранее выданных кредитах на территории России и темпах их погашения, выписка из банка любой страны о наличии средств на счету, выписка из банка в стране приобретения о наличии денег на первоначальный взнос, предварительный договор купли-продажи, пакет документов по приобретаемой недвижимости, идентификационный налоговый номер иностранца (оформляется в стране приобретения). Если вы пользуетесь услугами риелтора, он окажет помощь в подготовке пакета документов.   Non-status mortgage: максимальная выгода С. Зингель констатирует, что у россиян «спросом пользуются программы приобретения жилья как на вторичном рынке, так и на первичном. Новостройки зачастую покупаются по схеме leaseback в инвестиционных целях». При leaseback строительство обязательно страхуется государством, а сдачу жилья в аренду и сервис берет на себя управляющая компания, гарантирующая собственнику процент от аренды (вне зависимости от того, удалось ли сдать объект) в течение длительного времени - 10-15 лет. Кроме того, владельцу возвращается НДС, составляющий, например, во Франции 19,6%. Как сообщил С. Зингель, фиксированные ставки по схеме leaseback во Франции составляют от 4,9 до 5,4% годовых, плавающие - 3,65-4,45%. Особенно выгодно получение средств под залог имеющейся недвижимости: во Франции предоставляют до 80% от оценочной стоимости объекта по ставке от 2,75%.   Сейчас появилась схема non-status mortgage - нестатусное финансирование. Гарантом перед банком по кредиту становится девелопер, то есть клиенту не нужно подтверждать доходы (именно невозможность такого подтверждения является самым распространенным препятствием для получения средств). Как правило, нестатусное финансирование предоставляется по leaseback-проектам ведущих застройщиков. Доход от сдачи в аренду позволяет покрывать затраты как минимум на погашение процентов, а при значительном сроке (15-25 лет) - и расплачиваться по телу кредита. «Наличие нестатусного финансирования - не только несомненное удобство для покупателя, но и своего рода свидетельство качества проекта, поскольку тем самым застройщик подтверждает свою надежность», - обращает внимание С. Зингель. Нестатусное финансирование в основном распространено в «старой» Европе - во Франции, Англии, Австрии, Германии. Источник: «Фотонедвижимость» http://home.domania.ru/content/11612 Зачастую хлопоты, сопровождающие процесс выбора и покупки недвижимости в другой стране, заслоняют от будущего собственника тот факт, что после подписания всех бумаг только начинается самое интересное - обычная будничная жизнь в чужой стране. И неплохо бы заранее выяснить о ней некоторые базовые вещи.   Главный эксплуататор Кипр удивительно красив - каждый дом окружен цветниками, террасы увиты зеленью. И дело не только в обилии солнца. На острове уделяют огромное внимание ландшафтному дизайну, даже проводится специальный конкурс на лучшее ландшафтное оформление жилища (кстати, в прошлом году победителем стал наш соотечественник). Крупные девелоперские организации, такие как Leptos Estates, имеют собственные эксплуатационные подразделения, отвечающие за обслуживание возведенных застройщиком объектов. И в штате любой управляющей компании обязательно присутствует садовник. В стандартный пакет услуг УК также входит уборка территории, чистка бассейна, обслуживание лифтов, систем освещения и другого инженерного оборудования, вывоз мусора. Но зачастую перечень опций оказывается шире. Например, компания «Каника Девелопментс & Констракшнс» занимается подготовкой дома к приезду хозяев (уборка, покупки), безопасностью, дизайном интерьеров и пр.   Кроме того, УК может присматривать за недвижимостью клиента в его отсутствие, искать арендаторов и сдавать жилье (условия обсуждаются индивидуально). Большинство собственников предпочитают такое сотрудничество самостоятельному поиску квартирантов (например, через специализированные сайты или турагентства). Кстати, согласно кипрскому законодательству это единственный легальный способ для нерезидента сдать жилье. Договор на оказание подобных услуг заключается, как правило, при покупке недвижимости.   По Сеньке и шапка Кипрские дома необычны тем, что на крышах располагаются солнечные батареи и бочки с водой. Таким образом на острове экономят электроэнергию и заботятся о природе. Централизованной системы газоснабжения на острове нет, газ продается баллонами по 10 кг, стоимость каждого - 10-12 евро. При активном использовании баллона хватает на месяц. Ежемесячные коммунальные платежи составляют от 30 евро для кратковременного пребывания в однокомнатной квартире, расположенной в комплексе с бассейном. Если жить постоянно, расходы будут выше: дом в три комнаты с бассейном обходится примерно в 150 евро в месяц. Стоимость электроэнергии - 0,14-0,15 евро за 1 кВтч. Тарифы на воду в каждом городе устанавливаются муниципалитетами, средние значения - 0,9-1 евро за 1 куб. м. Минута телефонного разговора стоит около 0,2 евро. Мобильная связь существенно дешевле, чем в России, цены на услуги Интернет сопоставимы с московскими. Крупнейший провайдер - государственная компания CYTA. «Также владелец недвижимости ежегодно платит местный налог (около 170 евро) за освещение и уборку улиц, другие работы, осуществляемые муниципальными службами населенного пункта», - подводит итог Георгий Докучаев, директор по маркетингу Leptos Estates.   Размер налога на недвижимость напрямую зависит от стоимости объекта. По данным Leptos Estates, собственники жилья ценой до 170 860 евро от данного сбора освобождаются. Недвижимость за 170 861 - 427 150 евро облагается налогом из расчета 2,5 евро на каждую тысячу, то есть общая сумма составляет примерно от 425-1070 евро в год. Налог на жилье стоимостью от 427 151 до 854 301 евро - 3,5 евро на каждую тысячу, дороже 854 301 - 4 на тысячу, то есть владельцы дорогих объектов платят от 3,4 тыс. евро ежегодно. На месте расходы оплачиваются через банк, в офисе провайдера или через управляющую компанию. Из России деньги можно перечислить переводом на заблаговременно открытый счет в кипрском банке, через Интернет. Мобильная связь и Интернет оплачиваются с помощью специальных карт разного номинала, пополнение счета производится посредством их активизации через СМС-сообщение.   Круг общения Родную речь можно услышать в Лимасоле и Пафосе, именно эти курорты выбирают для отдыха и жизни большинство наших соотечественников. Русскоговорящее сообщество Кипра насчитывает около 40 тыс. человек. В отелях, ресторанах, магазинах зачастую работают выходцы из стран СНГ. «Владение греческим или английским языком сделает пребывание на Кипре еще более комфортным. С другой стороны, незнание языка тоже не приведет к изоляции, так как местные очень радушны и общительны - не успеете вы въехать в свой дом, как к вам придут знакомиться соседи», - рассказывает Олеся Серебрякова, глава российского представительства компании «Каника Девелопментс & Констракшнс». Однако если вы собираетесь вести бизнес или работать, знание греческого необходимо, предупреждает Г. Докучаев.   Качество медицинского обслуживания на Кипре очень высокое. Лечебные учреждения существуют как общего профиля, так и специализированные. В квалификации докторов сомневаться не приходится, многие из них прошли подготовку в США, Великобритании, Германии. Стоимость лечения на 30-40% ниже, чем в российских клиниках. Прилетевшим на пару недель отдохнуть достаточно стандартной страховки для выезжающего за рубеж, которую можно приобрести в Москве. Если же вы или ваша семья проживаете на Кипре длительное время, лучше купить местный полис, действующий в течение шести месяцев или года. Это, по словам О. Серебряковой, позволит сэкономить. «Средняя стоимость страховки - 700 евро в год в зависимости от набора услуг. При необходимости вас, конечно, примут в множестве крупных клиник даже без полиса. Однако это будет разовая помощь, а курс лечения в совокупности обойдется дороже», - поясняет эксперт.   «Левое» привыкание Часто нашим соотечественникам сложно адаптироваться к левостороннему движению на Кипре. Между тем российские права международного образца здесь действительны. Правда, ими можно пользоваться не дольше шести месяцев с момента въезда на территорию страны, поясняет Г. Докучаев. Затем необходимо получить кипрские права (сдавать экзамены для этого не потребуется). Стоимость аренды машины зависит от ее класса, длительности найма и времени года. Ставки начинаются от 20 евро в среднем можно ориентироваться на 45-70 евро в сутки. «В цену аренды не входит стоимость страховки и топлива. Поэтому не стоит обманываться низкими ставками, обозначенными на рекламном проспекте. Если сделать полный расчет, сумма окажется огорчительно выше», - предупреждает О. Серебрякова. Дороги на Кипре очень хороши.   Овощи, фрукты, мясо, рыба, молочные продукты на острове всегда свежие и не содержат ГМО. Закупаться дешевле в крупных супермаркетах или специализированных лавках. По многим позициям цены ниже, чем в Москве, но на некоторые продукты сопоставимы. Еще нашим соотечественникам непривычно видеть дорогие виллы и жилые комплексы, не огороженные заборами. Кроме того, вдоль дорог обычно тянутся фруктовые плантации, тоже ничем не огражденные. При этом никто и не думает посягать на чужое имущество. На Кипре, как известно, один из самых низких уровней преступности в Европе. Источник: «Фотонедвижимость» Зарубежная недвижимость инвестиции Кипр Кипр покупка жилья Tue, 19 Apr 2011 07:00:00 +0400 manageinfo 11612 at http://home.domania.ru Зачастую хлопоты, сопровождающие процесс выбора и покупки недвижимости в другой стране, заслоняют от будущего собственника тот факт, что после подписания всех бумаг только начинается самое интересное - обычная будничная жизнь в чужой стране. И неплохо бы заранее выяснить о ней некоторые базовые вещи.   Главный эксплуататор Кипр удивительно красив - каждый дом окружен цветниками, террасы увиты зеленью. И дело не только в обилии солнца. На острове уделяют огромное внимание ландшафтному дизайну, даже проводится специальный конкурс на лучшее ландшафтное оформление жилища (кстати, в прошлом году победителем стал наш соотечественник). Крупные девелоперские организации, такие как Leptos Estates, имеют собственные эксплуатационные подразделения, отвечающие за обслуживание возведенных застройщиком объектов. И в штате любой управляющей компании обязательно присутствует садовник. В стандартный пакет услуг УК также входит уборка территории, чистка бассейна, обслуживание лифтов, систем освещения и другого инженерного оборудования, вывоз мусора. Но зачастую перечень опций оказывается шире. Например, компания «Каника Девелопментс & Констракшнс» занимается подготовкой дома к приезду хозяев (уборка, покупки), безопасностью, дизайном интерьеров и пр.   Кроме того, УК может присматривать за недвижимостью клиента в его отсутствие, искать арендаторов и сдавать жилье (условия обсуждаются индивидуально). Большинство собственников предпочитают такое сотрудничество самостоятельному поиску квартирантов (например, через специализированные сайты или турагентства). Кстати, согласно кипрскому законодательству это единственный легальный способ для нерезидента сдать жилье. Договор на оказание подобных услуг заключается, как правило, при покупке недвижимости.   По Сеньке и шапка Кипрские дома необычны тем, что на крышах располагаются солнечные батареи и бочки с водой. Таким образом на острове экономят электроэнергию и заботятся о природе. Централизованной системы газоснабжения на острове нет, газ продается баллонами по 10 кг, стоимость каждого - 10-12 евро. При активном использовании баллона хватает на месяц. Ежемесячные коммунальные платежи составляют от 30 евро для кратковременного пребывания в однокомнатной квартире, расположенной в комплексе с бассейном. Если жить постоянно, расходы будут выше: дом в три комнаты с бассейном обходится примерно в 150 евро в месяц. Стоимость электроэнергии - 0,14-0,15 евро за 1 кВтч. Тарифы на воду в каждом городе устанавливаются муниципалитетами, средние значения - 0,9-1 евро за 1 куб. м. Минута телефонного разговора стоит около 0,2 евро. Мобильная связь существенно дешевле, чем в России, цены на услуги Интернет сопоставимы с московскими. Крупнейший провайдер - государственная компания CYTA. «Также владелец недвижимости ежегодно платит местный налог (около 170 евро) за освещение и уборку улиц, другие работы, осуществляемые муниципальными службами населенного пункта», - подводит итог Георгий Докучаев, директор по маркетингу Leptos Estates.   Размер налога на недвижимость напрямую зависит от стоимости объекта. По данным Leptos Estates, собственники жилья ценой до 170 860 евро от данного сбора освобождаются. Недвижимость за 170 861 - 427 150 евро облагается налогом из расчета 2,5 евро на каждую тысячу, то есть общая сумма составляет примерно от 425-1070 евро в год. Налог на жилье стоимостью от 427 151 до 854 301 евро - 3,5 евро на каждую тысячу, дороже 854 301 - 4 на тысячу, то есть владельцы дорогих объектов платят от 3,4 тыс. евро ежегодно. На месте расходы оплачиваются через банк, в офисе провайдера или через управляющую компанию. Из России деньги можно перечислить переводом на заблаговременно открытый счет в кипрском банке, через Интернет. Мобильная связь и Интернет оплачиваются с помощью специальных карт разного номинала, пополнение счета производится посредством их активизации через СМС-сообщение.   Круг общения Родную речь можно услышать в Лимасоле и Пафосе, именно эти курорты выбирают для отдыха и жизни большинство наших соотечественников. Русскоговорящее сообщество Кипра насчитывает около 40 тыс. человек. В отелях, ресторанах, магазинах зачастую работают выходцы из стран СНГ. «Владение греческим или английским языком сделает пребывание на Кипре еще более комфортным. С другой стороны, незнание языка тоже не приведет к изоляции, так как местные очень радушны и общительны - не успеете вы въехать в свой дом, как к вам придут знакомиться соседи», - рассказывает Олеся Серебрякова, глава российского представительства компании «Каника Девелопментс & Констракшнс». Однако если вы собираетесь вести бизнес или работать, знание греческого необходимо, предупреждает Г. Докучаев.   Качество медицинского обслуживания на Кипре очень высокое. Лечебные учреждения существуют как общего профиля, так и специализированные. В квалификации докторов сомневаться не приходится, многие из них прошли подготовку в США, Великобритании, Германии. Стоимость лечения на 30-40% ниже, чем в российских клиниках. Прилетевшим на пару недель отдохнуть достаточно стандартной страховки для выезжающего за рубеж, которую можно приобрести в Москве. Если же вы или ваша семья проживаете на Кипре длительное время, лучше купить местный полис, действующий в течение шести месяцев или года. Это, по словам О. Серебряковой, позволит сэкономить. «Средняя стоимость страховки - 700 евро в год в зависимости от набора услуг. При необходимости вас, конечно, примут в множестве крупных клиник даже без полиса. Однако это будет разовая помощь, а курс лечения в совокупности обойдется дороже», - поясняет эксперт.   «Левое» привыкание Часто нашим соотечественникам сложно адаптироваться к левостороннему движению на Кипре. Между тем российские права международного образца здесь действительны. Правда, ими можно пользоваться не дольше шести месяцев с момента въезда на территорию страны, поясняет Г. Докучаев. Затем необходимо получить кипрские права (сдавать экзамены для этого не потребуется). Стоимость аренды машины зависит от ее класса, длительности найма и времени года. Ставки начинаются от 20 евро в среднем можно ориентироваться на 45-70 евро в сутки. «В цену аренды не входит стоимость страховки и топлива. Поэтому не стоит обманываться низкими ставками, обозначенными на рекламном проспекте. Если сделать полный расчет, сумма окажется огорчительно выше», - предупреждает О. Серебрякова. Дороги на Кипре очень хороши.   Овощи, фрукты, мясо, рыба, молочные продукты на острове всегда свежие и не содержат ГМО. Закупаться дешевле в крупных супермаркетах или специализированных лавках. По многим позициям цены ниже, чем в Москве, но на некоторые продукты сопоставимы. Еще нашим соотечественникам непривычно видеть дорогие виллы и жилые комплексы, не огороженные заборами. Кроме того, вдоль дорог обычно тянутся фруктовые плантации, тоже ничем не огражденные. При этом никто и не думает посягать на чужое имущество. На Кипре, как известно, один из самых низких уровней преступности в Европе. Источник: «Фотонедвижимость»